物业管理师

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三、建筑物区分所有权

1.概念和特征

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特征有：

(1)内容构成的复合性;由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。

(2)权利处分的一体性;建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。

(3)标的物是特定的空间，而非实体。

(4)是人与物的关系和人与人的关系的结合。

2.业主的专有权

专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区分所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。

区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。

3.业主的共有权

共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，各个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。

建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

4.土地使用权

一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。

5.成员权

成员权是指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。

业主可以设立业主会议，选举业主委员会。业主会议或者业主委员会的决定，对业主有约束力。对于侵害业主共同权益的行为，对物业管理企业等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

四、用益物权

用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。它是定限物权、他物权;其标的是不动产;是独立物权。用益物权的意义在于便于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。我国目前规定有国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、典权、居住权以及探矿权、采矿权、取水权、渔业权、驯养权和狩猎权等特别物权。在此仅对国有土地使用权略作介绍。

国有土地使用权，是指为建造或保有建筑物以及其他工作物为目的而对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。

国有土地使用权的设立方式，按照现行法的规定有：

1.行政划拨：即县级以上人民政府根据法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿划拨给符合法律规定条件的权利人使用。它主要适用于国防、军事、教育等公益事业用地，具有计划性、无偿性、无期限性的特征。

2.出让：是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为。其中出让方是国家，现行法规定由市县人民政府代表国家出让，具体由土地管理部门办理，依此订立的合同称土地使用权出让合同。出让方式有协议出让、拍卖和招标三种。

上述三种不同的设立方式，决定了相应的土地使用权内容的不同。划拨土地使用权一般不能自由转让，如因建筑物等的转让而转让，需补办土地使用权出让手续，并重新支付土地使用权出让金。对于依协议、招标和拍卖等方式获得的国有土地使用权，在符合法律规定的条件下可以进入市场转让。

国有土地使用权人的权利有：

1.对土地为占有、使用以及收益的权利;同时当然可以取得地上建筑物的所有权。

2.可以将使用权出卖、互换、入股、赠与或者抵押;但以划拨取得的地上权，其处分应符合有关法律的规定。

3.地上物取回权与买取请求权：期限届满，土地使用权人有权取回地上物;不取回时，可以请求土地所有人予以补偿。但此时土地所有人可以请求使用权人在其建筑物或其他工作物的可用年限内延长使用权的期限，使用权人拒绝延长的，不得请求补偿。

4.续期请求权：使用权人可以在使用权期限届满前一定的时间内(如一年)提出续期请求，土地所有人除因社会公共利益的需要而确有必要收回该土地的以外，应当同意续期，其具体期限由当事人自由商定。

地上权人的义务主要是依约支付地上权出让金，并合理利用和维护土地，不得擅自变更土地用途。

五、担保物权

担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权是为了担保主债权能够实现而设定，如果债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该担保物或权利优先受偿。

担保物权具有以下特征：

(1)从属性。担保物权的成立以主债权的存在为前提;担保物权要跟随主债权一起移转和消灭。

(2)不可分性。主债权未受到全部清偿之前，担保物权人都有权就担保物的全部行使权利;如果被担保的主债权被分割成数个部分，各部分仍然就全部担保物享有权利;如果担保物被分割成数个部分，分割后的数个部分仍然要担保主债权。

(3)物上代位性。担保物毁损灭失，如果有剩余物或变形物，担保物权仍存在于剩余物或变形物上，如以房屋作担保物，房屋被他人毁损，担保物权仍存在于侵害人的损害赔偿金或保险人支付的保险金上。

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（责任编辑：vstara）

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