物业管理师

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物权法解释：第八条「物权法与其他法律关系」

第八条　其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

「解释」本条是关于物权法与其他法律关系的规定。

物权法是规范财产关系的民事基本法律，主要规定物权的基本原则和基本制度。除物权法外，许多法律如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法等对物权都做了规定。这些单行法律是就某一方面的物权作的规定，比物权法规定得更具体，针对性更强，按照特别法优先的原则，本条做了上述规定。当然，物权法作为基本法律，对单行法律有关物权的制定和适用，有指导和补充作用。

在物权法的起草过程中，有的提出，物权法是基本法，其他法律与物权法规定不一致的，应当适用物权法。这个意见表明对于法律的分类和效力不太了解。按照法律的效力范围，法律可分为一般法与特别法，特别法优先于一般法。一般法是指在一国的范围内，对一般的人和事都有效力的法，特别法是指特定地区、特定人、特定事、特定时间内有效的法。一般法与特别法的区别在于，就地域来说，一般法适用于一国的全部地域，而特别法适用于局部地域，如民族区域自治法；就人而论，一般法适用于所有的人，而特别法适用于特定的人，如兵役法；就时间而论，一般法适用于平时，特别法适用于特别时期，如戒严法；就事而论，一般法适用于一般的事，而特别法适用于特别的事。由于特别法是对特别的人、事等特别规定的，当然必须要优先适用特别法，否则就失去了制定特别法的意义了。物权法是规范物的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法都是特别法。如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、文物法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，当然要优先适用。

物权法解释：第二十一条【登记错误赔偿责任】

第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

【解释】本条是关于登记错误赔偿责任的规定。

实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。目前土地登记规则等有关登记工作的规范，很少对登记错误的责任问题做出规定。海域使用权登记办法规定，海洋行政主管部门因审查疏忽导致错漏登记或者表证不符的，应当及时更正，并将更正结果书面通知海域使用权人；给海域使用权人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

立法征求意见过程中，普遍认为，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。对于登记错误登记机构应当如何承担责任，有不同的意见。有的提出，因登记机构的过错，致使不动产登记发生错误，因该错误登记致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任。这种意见认为，我国国家赔偿法规定，国家机关及其工作人员因执行公务的过错给公民、法人造成损害的，应承担国家赔偿的责任。具体承担责任的部门，包括政府、法院和检察院等。不动产物权登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为，如果登记错误的原因是登记机构的过错，而当事人或者利害关系人因该登记受到损害，登记机关应当承担国家赔偿责任。同时认为，国家赔偿责任是过错责任，如登记机关没有过错，则不应承担责任。如果登记错误是登记机构和当事人、利害关系人的共同过错，则他们应当承担共同责任。有的提出，因不动产登记机构登记漏登、误登造成他人损失的，应当由不动产登记机构赔偿，但不赞同适用国家赔偿法并由国家出资赔偿，而是建议设立不动产登记赔偿基金，在不动产登记业务中根据一定的标准收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金，该基金只能用于不动产登记赔偿，不能挪作他用。

经研究认为，对于登记机构应当具有什么性质还有不同意见，有待于随着行政管理体制改革进一步明确，目前不宜规定登记机构的国家赔偿责任。不动产登记赔偿基金可否设立，应当如何设立，也还可以进一步研究，即使以后规定，也宜由不动产登记的专门法律做出。物权法作为民事基本法，对于登记错误责任问题，在本条做出的只是原则性的规定。本条第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

物权法解释：第二十二条【登记收费问题】

第二十二条　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

【解释】本条是关于登记收费问题的规定。

在物权法立法征求意见过程中，有的提出，一段时间以来，许多地方存在着不动产登记收费过高的问题，并且无论是对不动产所有权登记，还是对不动产抵押权等所谓不动产他项权利登记，普遍地按不动产的面积作为计收登记费的标准，有的地方按照不动产转让或者抵押合同的标的额的相当比例收取登记费。如有的地方如此规定房屋抵押登记收费标准：“抵押评估价值10万元以下1％；10万元以上至100万元0.7%;100万元至1000万元0.3%；1000万元以上0.2%。”该标准正面还附有注释：“以抵押评估值计费基数，实行差额定率累进收费，由抵押人支付。每件收费基准抵押期限为一年，低于一年期的收费标准可下降50％，超过一年的收费标准可上浮，但最高不得超过50%。”一些群众对各地方的这些现象有意见，认为加重了交易负担。

2002年，国家计委、财政部发布了《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，主要内容是：（1）房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。（2）房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。（3）房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，按下列规定执行：①对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。②注销登记不得收费。通知自2002年5月1日起执行，之后，各地对住房所有权登记费统一按每套80元收取，基本上降低了当事人的负担。对于该通知中“住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取”的规定，各地方各自做出规定，收费水平不一。如有的地方规定，“对住房以外其他房屋所有权登记费统一规范为按宗定额收取，具体收费标准规定如下：建筑面积100平方米及以下的每宗100元；建筑面积101至500平方米的每宗200元；建筑面积501至1500平方米的每宗300元；建筑面积1501至3000平方米的每宗400元；建筑面积3001至10000平方米的每宗600元；建筑面积10001平方米以上的每宗800元。住房以外其他房屋他项权利（包括抵押权、典权）登记费比照上述规定执行。”有的地方规定，“非住宅50平方米以内收100元，50至100平方米以内收200元，100平方米以上不超过4000平方米，以200元为基数每超过100平方米加收20元。”有的地方规定，大于1000平方米小于2000平方米的收1000元，大于2000平方米小于5000平方米的收1500元，大于5000平方米小于10000平方米的收2000元，大于10000平方米小于20000平方米的收4000元，20000平方米以上的则收到10000元。

多数意见认为，登记机构不是营利性组织，目前我国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般也只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，在此基础上收取登记费，不宜与不动产的面积、体积或者价款的比例等因素挂钩，把这些作为计费的标准。据此，本条做出上述规定。立法过程中，有的部门提出，物权法不宜对登记收费问题作规定。有的专家也认为，登记收费的问题属于具体的程序性问题，可以由将来的不动产登记法去作规定，物权法作为民事基本法，对此可以不作规定。立法机关经研究认为，物权法关系人民群众的切身利益，为社会各方面普遍关注，对于社会生活中反映较多，与人民群众利益较为密切的问题，应当在物权法中做出适当的规定。

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