物业管理师

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盐城市物业管理实施细则3

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。

第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（六）建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作；

（七）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；

（八）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。

业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会成员名单和基本情况。

第二十二条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。

业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。

（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。

第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。

第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人，项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书，并承担相应责任。

第三十条物业服务企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；

（三）选聘专业公司承担专项经营业务；

（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；

（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第三十一条物业服务企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备；

（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况；

（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告相关管理部门和业主委员会；

（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（七）接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理；

（八）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序；

（九）未经城管部门批准，物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点；

（十）法律、法规规定的其他义务。

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