物业管理师

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社区民警进业委会是危险的开始

为了避免过激维权事件、更好地维护业主利益和社区和谐，深圳南山区粤海街道从今年3月开始，率先尝试聘请社区民警等公职人员担任业委会委员，该做法在业主和网友中引发了争论，有关人员质疑：社区民警和社区工作站人员不是小区业主，为什么能成为业主委员会委员？（《南方日报》6月13日）

这种质疑合理合法。

所谓业主委员会，是指由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会由业主大会选举产生，而业主资格的取得，或业主的权力基础来源于对该物业所拥有的所有权。因此，不是本物业管理区域的业主就没有资格成为业主委员会的委员。2003年国务院颁布的《物业管理条例》对此有着明确的规定，即将施行的《物权法》从法律层面上对此作了进一步的规定。

所以说，社区民警和社区工作站人员，只要不具有本小区的业主身份，就不能成为该小区的业主委员会委员，这是毫无疑义的。

业主委员会是个自治性的群众组织，自治自律是它最基本的特点，它代表业主利益，充分发挥业主的自主权与能动性，进行自治管理。它通过业主大会订立规约，来管理本区域内的日常事务，处理业主之间的纠纷。更重要的是，它能够与物业企业抗衡，更好地维护全体业主的权益。正因为它是一个自治组织，所以它内部的事务就应当由全体业主共同决定。而将社区民警派进业委会，不管其动机如何，都是典型的公权力干预私权力，妄图按照有关部门的意志来控制业主委员会。

长期以来，我们的社会管理一直是公权独大、一统天下的格局，因此，一旦出现什么新情况，管理者自然而然地会想到插手、想到干预。这实在是个简单思维，更是一个危险的开始，在法治建设不断进步、私权受到更多保护的今天，公权频频侵入私权领域，绝对不是一个好兆头。因为，今天我可以用堂而皇之的名义来干预私权，那么明天就可以用更加冠冕堂皇的理由来限制私权，甚至剥夺私权，这绝对不是危言耸听。

管理者既然已经发现业主在维权过程中经常出现过激行为，那么为什么不能仔细分析一下何以会出现这样的现象？是业主法律意识淡薄吗？是业主蛮不讲理吗？显然都不是。在当前的境况下，业主与物业管理企业相比还处于一个相对弱者的地位，他们缺乏抗衡的能力，在得不到有效帮助的情况下出现过激行为也就不足为奇。因此，作为管理者，不是派人入驻，而是应当对业主，包括业主大会及其选举产生的业主委员会提供必要的监督和指导，这既是法律的明确规定，也是管理部门发挥作用的正当渠道。

物业人员工资将设限不超社会工资1.2倍

物业人员工资总量将有限制、物业定价应该考虑到小区入住率等因素……上周，国家发改委在官方网站公布了《物业服务定价成本监审办法(试行)》征求意见稿，指出小区物业人员人均工资最高不得超过当地社会职工平均工资的1.2倍。这份意见稿随发改办价格[2006]2405号函，已发至各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市发展改革委、物价局，要求各地认真研究提出修改意见，于11月30日前将修改意见报送发改委价格司。

这份征求意见稿制定日期为10月24日。在其第十八条中，明确了物业人员的界定。“服务小区的物业从业人员包括：在岗职工(含合同制职工)、临时工及其他聘用、留用的人员。”紧接着的第十九条则具体标明：“人均工资原则上据实核定，但最高不能超过当地行业职工平均工资；而当地行业职工平均工资按统计部门公布的数据确定，最高不得超过当地社会职工平均工资的1.2倍。”据了解，这是发改委首次对物业人员工资设限。

征求意见稿规定，物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其他费用等组成。意见稿中明确：保修期内小区公共设施的维修费及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用，不得计入日常运行维护费；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。未计入专项维修资金部分应从物业服务成本中抵扣。

征求意见稿还指出了制定物业服务定价时应考虑的一些因素：服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号；服务小区绿化率；服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比例；服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积；物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积；物业服务费收缴率；服务小区公共配套设施项目，包括物业管理小区内设置的网球场等硬件配套设施设备。服务小区示范等级、绿化率等7项指标将成为物业服务定价成本相关指标，直接影响物业服务定价。

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