物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

如何做好物业管理工作

随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。

目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：

（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。

（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。

（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。

（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。

（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

收益性物业经营的五种成功模式

收益性物业依据业态的不同和企业实际，应该有不同的经营模式，不能一概而论。以下列出几种不同的但同样是成功的运营模式：

一是广州天河城广场模式——只租不售。

即使在前期处于亏损的困难局面，天河城广场也坚持只租不卖，管理者与经营者相分离。发展商通过大股东的及时增股和协助融资，顺利渡过资金难关。这样的模式与国际购物中心运营模式同步。因为大型购物中心的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。天河城广场五楼、六楼分别设有美食城、游乐场、儿童娱乐中心等等，起到了留住消费者的作用。只租不售模式可保证和提高管理水平，使商城以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于商城内的各零售商分别经营自己的产品，铺面装饰装修自己设计，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。香港城市大学商学院博士、华南工大教授沙振权特别不赞成开发商把商铺卖掉，因为把商场整体进行分割一个一个小单元进行出售，尽管开发商容易套现，但在后续的经营和管理上很难协调。业权过于分散往往是大型商业物业始终做不起来的主要原因。

二是上海柳林大厦模式——分割出售产权。

将原先整层铺面主要分割成１０～２０平方米的基本单元，每层均价依次递减，底层每平方米单价１１万元，２层６万元，３层４万元，４层３万元。投资人将商铺交由境外知名商业品牌统一经营管理，在前五年享受５％的固定年度回报率。这种“小商铺、大商场”的百货形态有利于地产商快速回笼资金，商场虽然分割成小商铺出售，可是引进专业经营者统一经营，依然走中高档百货路数，也符合政府对商业街的规划要求。小业主可通过固定租金回报获得投资收益。这正是周颖舟所认为的一种经营权、所有权和管理权“三权分离”的营运模式。

三是广州海印模式——“包租”模式。

广州海印集团延续几年成功的做法，就是将土地或者大型商用物业一次性买下或者租下，再经过市场定位重新包装，分租给小业主，由海印集团统一经营管理。目前该集团已拥有海印电器总汇、海印布匹市场等１１大专业市场，营业面积近２０万平方米。项目多以专业市场定位，海印集团包办招租和管理，将众多小业主集中到一个地方做生意，营造出良好的商业氛围。并在小业主之间形成良好口碑。

四是广州富力广场模式——租售同步。

富力地产推出的一个小区大型裙楼收益性物业，定位为专卖儿童服装用品的专业市场，整个商场采取租售同步的方式消化产品，仍由开发商统一经营管理。租售情况都比较理想。商铺的租金已达到１０００元／平方米左右。

五是广百中信广场模式——“地产＋商场”的品牌管理输出模式。

该经营模式是：由百货企业提供商业品牌和经营理念、并派出部分管理人员主导日常营运；由房地产商提供一切营运费用，包括百货企业管理人员的工资。房地产商通过租售商铺和整体销售分成获得收益，百货企业的主要收入是品牌使用费以及销售业绩提成。这种模式有两大特点：出资方和经营方分离；财务权和管理权分离。商界人士认为，品牌管理输出是百货店低成本扩张的有效模式。因为不用投入资金，百货企业等于不带风险开新店。地产界人士则表示，没有成熟的百货品牌，作为新的商用地产物业很难享受到供货商、社会关注度、客源等各种市场资源，更难产生效益。通过合作，地产商和商家都可获得收益。虽然这样说，但此种模式在实践中成功的比较少。广百中信广场是目前广州惟一成功的品牌管理输出百货店。该店一位经营负责人说：“合作双方能互相体谅配合是重中之重。”他总结出三点该模式成功要素：首先，品牌输出方应该认识到要想发展品牌必须实现双赢，从而充分考虑投资者的风险，经营时兼顾彼此利益；其次，发展商不能把所有经营得失都寄托在品牌输出方身上，应主动利用品牌效益，设法使物业升值；其三，发展商要杜绝急功近利心态，做好长线作战的心理准备。

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