物业管理师

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物业管理问题及对策

「摘要」 通过回顾物业管理行业的发展历程，就其作用、必要性和意义，对我国物业管理的现状进行分析，指出所存在的主要问题，结合可持续发展的理念，提出了物业管理行业进一步发展完善的若干对策。

改革开放以来，我国建筑业和房地产业取得巨大成就，住房制度改革与市场机制的引入，使物业管理在我国逐步推广、规范和发展。目前全国有物业管理企业两万多家，从业人员达数百万人，形成了一个巨大的市场。面对我国物业管理的快速发展，1994 年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，广州市已于今年初下发《广州市物业管理招投标办法》和《广州市物业管理业主委员会规定》等，为规范行业市场做出努力。如何贯彻党的十六大提出的全面建设小康社会的方针，从我国国情出发，分析我国物业管理的现状与存在问题，探索我国物业管理可持续发展的策略，推进物业管理行业的健康发展，已成为亟待研究和解决的课题。

1 概述

物业管理是一种与房地产现代化生产方式相配套的新兴行业；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理形式；是与建立社会主义市场经济体制要求相适应的社会化、专业化、市场化管理方式。它通过对人们居住环境的服务，为居民创造良好的生活、生产和工作条件。

物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法与社会主义商品经济模式相一致，提高城市管理的社会化及专业化程度；通过有偿服务、多种经营的经营机制，减少政府负担，摆脱小生产者的分散管理方式，向科学化、制度化、现代化的管理方式转变。同时，可以保护消费者的合法权益；担负起社会责任；加快城市化的进程和城市管理体制的改革等。

最近，广东省房地产协会等主办“购房十大标准”调查评选，在 30 个选项中有 12 项与物业管理相关占 40%，这从一个侧面反映了物业管理在房地产业的日显重要的作用，那种只建不管的开发模式正逐渐被市场所淘汰。

可持续发展是现代社会发展出现的全新理念，它指一个系统全方位的趋向于组织优化、结构合理、运行顺畅的均衡、和谐的演化过程，系统的优化和对可持续性的追求便成为发展的永恒动力。这种观念已渗透到各行各业，物业管理行业也不例外。物业管理的可持续发展是指企业为业主提供优良、规范、称职、满意的服务，同时得到相应的经营利润，达到双赢并长期合作的过程。

2 目前存在的主要问题

物业管理虽然发展很快，但暴露出了不少有待完善的问题，离可持续发展的目标还相距甚远。这些问题主要表现在：

2.1 法制建设滞后

物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确。一方面，物业管理企业缺乏约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难收成效。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的当务之急。

2.2 业主的素质和物业管理消费观念有待提高

业主自治在物业管理中是重要的一个部分，但目前很多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为不规范，违反招投标的行为比比皆是。业主拒交物业管理费现象突出。业主自治要求高和业主自身素质低的矛盾也是物业管理发展的阻碍。

2.3 物业管理企业服务面窄、透明度差、专业性不强、经济效益差

现在物业公司的数量急剧增多，但管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低。同时，物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够。这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我发展。来源：中大网校

2.4 物业管理市场竞争机制未建立

物业管理没有真正实现优胜劣汰的市场竞争机制，市场封闭格局尚未打破。房管部门改制的物业公司守着直管公房不放手；新建小区由开发商的附属物业公司自产自管；工矿企业的物业公司更是闭关自守；外来优秀物业公司受到当地排斥。传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业公司的选择权，物业公司缺乏提高服务质量的压力。

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