物业管理师

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物业管理之房地产投资具有以下特点

所谓投资，在经济学中被定义为“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入。房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。

房地产投资总体上可|中大网校|分为房产投资和地产投资两大类，也可按房地产的不同用途将其分为：工业房地产投资、商业房地产投资和住宅类房地产投资等。如按投资方式分包括金融房地产投资（间接性投资如股票等有价证券）和实物房地产投资（直接性投资）。

房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响。

房地产投资具有以下特点：

1.投资成本高。

房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。

2.投资回收期长。

房地产投资从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直至出售（或出租）需3～5年时间。靠出租获得租金收回投资则时间更长。

房地产直接投资和间接投资的区别与联系

投资在方式上可分为两大类，即直接投资和间接投资。直接投资是指投资主体将金融资产转化为实物资产进行生产、经营活动，并从经营活动中取得盈利；间接投资是指投资主体用货币资产购买各种有价证券，以期从持有和转让中获取投资收益和转让增值。直接投资形成各种形式的企业，企业的生产经营成果既要征收流转税，如增值税，其纯收益还要征收企业所得税。而间接投资的交易须征收证券交易税（目前仍征收印花税），其收益则征收企业所得税。来源：中大网校

对直接投资的综合评估主要考虑投资回收期、投资的现金流出和现金流入的净现值、项目的内部报酬率等财务指标。我们需要考虑的税收因素主要是指影响这些指标的税收政策。投资者首先要判定其投资项目按照税法规定应征收哪些流转税，是征收增值税，还是征收营业税？如征收增值税，是否还要征收消费税？除了征收增值税、消费税、营业税外，还有城市维护建设税和教育费附加，其税率或费率是多少？这一切都将影响企业的税费负担，并因此进一步影响到投资者的税后纯收益。这需要投资者在估算销售收入的时候必须考虑销售税金及附加，搞好税收筹划。下面用一案例来说明税收筹划的重要性。

某企业有A、B两个项目可投资，假设这两个项目的企业所得税税率没有差别。且预计两个项目投产以后，年含税销售收入均为100万元，外购各种非增值项目含税支出为90万元。已知A项目产品征收17％的增值税，B项目征收5％的营业税。选择哪一个项目收益更大呢？

考虑税后销售收入净值：来源：中大网校

A项目年应纳增值税＝（100－90）／（1＋17％）×17％＝1.45万元

A项目税后销售净收入＝（100－90）／（1＋17％）＝8.55万元

B项目年应纳营业税＝100×5％＝5万元

B项目税后销售净收入＝100－90－5＝5万元

8.55－5＝3.55万元。

通过以上比较可知，由于两个项目的应征税种和税率存在差异，在其他条件一致的情况下，A项目将为投资者带来更多的盈利（3.55万元），故应该选择A项目。

直接投资更重要的是要考虑企业所得税的税收待遇。我国企业所得税制度规定了很多税收优惠待遇，包括税率优惠和税额扣除等方面的优惠。比如，设在国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业，其企业所得税的税率为15％。其他诸如第三产业、“三废”利用企业、“老、少、边、穷”地区新办企业等都存在企业所得税的优惠待遇问题。投资者应该在综合考虑目标投资项目的各种税收待遇的基础上，进行项目评估和选择，以期获得最大的投资税后收益。让我们以另一个简化了的案例来说明企业所得税筹划的重要性。

假设存在C、D两个投资项目可供投资者选择，经测算，其投资情况和各年投资收益（包括利润和折旧额）情况见附表。

假设：各项目的报废残值、年折旧额、投资回收期大体一致。银行利率为5％，C项目企业所得税税率为33％，D项目的企业所得税税率为15％。现对两个项目作出选择决策。由于其他情况基本一致，我们只要比较二者的税后收益净现值即可。

项目C投资现值＝1000＋1000／（1＋5％）＝1952万元

项目C投资收益现值＝1600／（1＋5％）3＋1400／（1＋5％）4＋1200／（1＋5％）5＋800／（1＋5％）6×（1－33％）＝2728万元

项目C投资净现值＝2728－1952＝776万元

项目C投资净回报率＝776／1952×100％＝40％

项目D投资现值＝1000＋1000／（1＋5％）＝1952万元

项目D投资收益现值＝1300／（1＋5％）3＋1200／（1＋5％）4＋1000／（1＋5％）5＋650／（1＋5％）6 ×（1－15％）＝2872万元

项目D投资净现值＝2872－1952＝920万元

项目D投资净回报率＝920／1952×100％＝47％。

通过计算比较可见，从表面上看起来项目C投资收益要高于项目D，但是由于二者企业所得税税率存在差异，实际上后者投资净现值和投资回报率都高于前者。因此，应该选择项目D.

企业的间接投资相对说来要简单一些。由于我国国债利息免征企业所得税，故企业在间接投资时要充分考虑税后收益。比如有两种长期债券，其一是国家重点建设债券，其利率为4.2％；另一种为国债，利率为3％。企业应该投资于哪一种债券呢？表面看起来国家重点建设债券的利率要高于国债利率，但是由于前者要被征收33％的企业所得税，而后者不用缴纳企业所得税，实际的税后收益应该通过计算来评价和比较：

4.2％×（1－33％）＝2.814％＜3％。

也就是说，国家重点建设债券要低于国债的税后利率。故购买国债要更合算些。

事实上，只有当其他债券利率大于4.4776％（即3％／67％）时，其税后收益才大于利率为3％的国债。

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