物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理务实这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理务实辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、物业管理法律关系的特征

物业管理法律关系有如下特征：

（一）物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体，即它并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。

在这个多重关系中有主要关系和次要关系之分，比如：物业管理公司受业主管理委员会的委托，承担居住小区的物业管理，物业管理公司与委托单位签订了委托管理合同。合同签订后，由物业管理公司向所在地的区、县房地产行政管理机关备案。在这个物业管理法律关系中，主要关系是物业管理公司与业主管理委员会之间的关系，次要关系是物业管理公司与房地产行政管理机关之间的关系。次要关系是从属于主要关系的，也就是说，没有主要关系的发生，次要关系也不会存在。

（二）物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。

如前所述，物业管理公司与业主管理委员会的关系是平等主体之间的民事关系，在物业管理过程中，物业管理公司作为一种民事主体，对物业进行修缮、养护、经营和对业主或非业主使用人提供特约服务，业主或非业主使用人给物业管理公司支付一定的劳务报酬。双方的权利义务用物业管理合同的形式予以反映。另外，物业是城市的基本组成部分，管理维护物业及环境是一种重要的社会管理内容，各种物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面也应当承担一定的法律责任，所以政府或司法机关对开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人在物业使用、维护、监控等方面存在着监管关系。并不是说，只要界定和规范好业主与物业管理公司的关系，政府就可以不用管了，在民事关系之外，还必须存在着行政管理关系。

三、物业管理法律关系与物业管理法律规范

物业管理法律关系是物业管理法律规范与现实生活发生联系的途径，物业管理法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整一定社会关系的目的。

（一）物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提

如果没有相应的物业管理法律规范的存在，就不可能产生物业管理法律关系。有些社会关系领域，比如业主与业主之间的友谊关系、业主与业主之间的爱情关系等等，一般不由法律调整，不存在相应的法律规定，所以也就不存在法律关系。还有些社会关系领域，比如，每月交物业管理公司的小区保安费究竟保什么？家里的财产被盗，物业管理公司是否应承担责任？虽然应该得到法律调整，但立法者的步伐跟不上物业管理实践的需要，调整这些关系的一般规范还没有成熟，没有上升为法律，因此也不能产生法律关系。

另外，还有些社会关系领域，由于一些人对物业管理概念认识不清，对物业管理法律规范理解不准确，也不能产生物业管理法律关系。例如，某住宅小区即将入住，但在物业管理方面出现问题。某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。由于小区的物业管理公司将对小区内物业进行统一管理，该单位感觉物业管理费比较高，而且物业管理服务质量也差强人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。发展商明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。该单位对此不以为然。该单位员工认为，不是说业主有权选聘物业管理公司吗？我们的权利你发展商有什么权力来干涉。所以双方为此争得不可开交。《北京市居住小区物业管理办法》规定：新建居住小区必须统一实行物业管理，由业主委员会选择物业管理企业。该单位的住户都是业主，他们有权利对物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘物业管理公司。但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。业主委员会应该是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿，在没有业主委员会或绕过业主委员会的情形下，擅自作出决定。因为没有相应的物业管理规范规定住户入住时可以自己进行物业管理或单独委托其他物业管理公司，假使这些住户擅自这样做了，他们自己所从事的物业管理只能是无效的，他们与单独委托的物业管理公司之间根本不会产生物业管理法律关系。

物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，它保证各种具体物业管理法律关系的建立都必须有严格的法律根据，广而言之，保证全国物业管理法律规范的统一实施。反之，不根据物业管理法律规范去建立物业管理法律关系，则必然使一个国家的法制的统一性遭到破坏。

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