一级造价工程师

纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

课税对象

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

（1）转让的土地使用权是否国家所有。

（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

（3）转让房地产是否取得收入。

计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

税额计算

计算式

土地增值额=出售房地产的收入总额—扣除项目金额

应纳税额=Σ（每级距的土地增值额×适用税率）

收入总额

指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目金额

①取得土地使用权所支付的金额。指纳税人有偿取得国有土地使用权所支付的金额，原来是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的应依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②开发土地的成本、费用。应包括纳税人已经支付的土地征用及拆除补偿费用，以及对土地进行平整、通水、通电、通路等费用；③新建房屋本身及室内外配套设施的成本、费用；④旧房及建筑物的评估价格。指已使用的房屋及建筑物在出售时，由政府指定的房地产价格评估部门评定的价格；⑤与转让房地产有关的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

税收优惠

（1）纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

（2）对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不实行优惠。

（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（4）1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

纳税人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

纳税对象

契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下五种情况：

（1）国有土地使用权出让（转让方不交土地增值税）；

（2）国有土地使用权转让（转让方还应交土地增值税）；

（3）房屋买卖（转让方符合条件的还需交土地增值税）；

以下几种特殊情况也视同买卖房屋：

①以房产抵债或实物交换房屋；

②以房产做投资或做股权转让；

③买房拆料或翻建新房。

（4）房屋赠予，包括以获奖方式承受土地房屋权属。

（5）房屋交换（单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）。

计税依据

契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；

（5）房屋附属设施征收契税的依据：

①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；

②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

税率

契税实行3%～5%的幅度税率。

应纳税额

契税应纳税额的计算公式为：

契税应纳税额＝计税依据×税率