一级造价工程师

(四)房产税

1. 纳税人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

(1) 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

(2) 产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。

(3) 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

(4) 无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

(5) 外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

2. 纳税对象

房产税的纳税对象为房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

3. 计税依据和税率

(1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%?30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

需要注意的特殊问题：

1) 以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

① 以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

② 以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

2) 融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3) 新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并人房产税计税依据计征房产税。

(2)从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

4.应纳税额

应纳税额按表5.3.1的规定计算。

【例5.3.2】某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。试确定该企业当年应缴纳的房产税额。

解：自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征。

自身经营用房应缴房产税=(3000—1000)X(1—20%)X1.2.%+1000X(1—20%)X1.2%+12X3=19.2+2.4=21.6(万元).

出租的房产按本年租金从租计征=5X9X12%=5.4(万元)

企业当年应缴房产税=21.6+5.4=27(万元)

【例5.3.3】某企业有一处房产原值1000万元，2008年7月1日用于联营投资(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5一年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。试确定该企业2008年应缴纳的房产税额。

解：以房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

应纳房产税=[1000X(1—20%)X1.2%+2+50X12%]=4.8+6=10.8(万元)

（责任编辑：zyc）

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