一级造价工程师

(五)城镇土地使用税

1.纳税人

城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;个人包括个体工商户以及其他个人。

2. 纳税对象

城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

3. 计税依据和税率

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(㎡)为计税依据。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

(1) 凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

(2) 尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

(3) 尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇和工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准为：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区适用税额幅度。

4. 应纳税额

城镇土地使用税应纳税额可通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。计算公式为：

全年应纳税额==实际占用应税土地面积(㎡)X适用税额(5.3.11)

【例5.3.4】某城市的一家公司，实际占地23000㎡。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000㎡，公司按其当年开发使用的2000㎡土地面积申报纳税，以上土地均适用2元/㎡的城镇土地使用税税率。试确定该公司当年应缴纳的城镇土地使用税额。

解：应纳税额=(230⑻+2000)X2=50000(元)

(六)土地增值税

1. 纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

2. 纳税对象

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

(1) 转让的土地使用权是否国家所有。

(2) 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

(3) 转让房地产是否取得收入。

3.计税依据和税率

(1) 计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税入转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

1) 取得土地使用权支付的金额：

① 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

② 按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

2) 房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3) 房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按下列标准扣除：

① 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用扣除总额=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x5%以内 (5.3.12)

② 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用扣除总额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x10%以内 (5.3.13)

4) 与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

5) 其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)X20%

(5.3.14)

6) 旧房及建筑物的评估价格。指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。

转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款+按国家规定交纳的费用+转让环节缴纳的税金(5.3.15)

(2) 税率。土地增值税实行四级超率累进税率。具体税率见表5.3.2。

4. 应纳税额

土地增值税应纳税额的计算公式为：

应纳税额=2(每级距的土地增值额X适用税率) (5.3.16)

或：

应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数 (5.3.17)

土地增值额=转让收入一扣除项目金额 (5.3.18)

【例5.3.5】某企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。试确定该企业应缴纳的土地增值税。

解：扣除项目金额=3700+277.5=3977.5(万元)

土地增值额=5000-3977.5=1022.5(万元)

增值额与扣除项目比例=1022.5/3977.5?26%,适用税率为30%,扣除率为0,应纳土地增值税=1022.5X30%=306.75(万元)

【例5.3.6】某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为250万元，

试计算此次转让房地产应缴纳的土地增值税。

解：应纳土地增值税可按以下步骤进行：

(1) 计算增值额：

1000-250=750(万元)

(2) 计算增值额与扣除项目金额的比值：

750/250=2(倍)

(3) 计算每级距的土地增值额：

税率为30%部分的土地增值额：

250X50%=125(万元)

税率为40%部分的土地增值额：

250X100%-250X50%=125(万元)

税率为50%部分的土地增值额：

250X200%-250X100%=250(万元)

税率为60%部分的土地增值额：

750-250X200%=250(万元)

(4) 计算应纳土地增值税税额：

125X30%+125X40%+250X50%+250X60%=362.5(万元)

本例中增值额占扣除项目比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为0.35,

采用速算扣除法可计算如下：

应纳税额=750X60%-250X0.35=450-87.5=362.5(万元)

5. 税收优惠

(1)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

(2) 对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不实行优惠。

(3) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

(4) 1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

(七)契税

1. 纳税人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

2. 纳税对象

契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下5种情况：

(1) 国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)。

(2) 国有土地使用权转让(转让方还应交土地增值税)。

(3) 房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)。以下几种特殊情况也视同买卖房屋：①以房产抵债或实物交换房屋;②以房产做投资或做股权转让;③买房拆料或翻建新房。

(4) 房屋赠与，包括以获奖方式承受土地房屋权属。

(5) 房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税)。

3. 计税依据和税率

契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

(1) 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据I

(2) 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

(3) 土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;

(4) 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益;

(5) 房屋附属设施征收契税的依据：

1) 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;

2) 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

契税实行3%?5%的幅度税率。

4.应纳税额

契税应纳税额的计算公式为：

契税应纳税额=计税依据X税率 (5.3.19)

【例5.3.7】某公司2008年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值700万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%。试确定该公司应缴纳的契税额。

解：房屋或土地使用权相交换，交换价格相等，免征契税;交换价格不等，由多交付货币、实物、无形资产或其他利益的一方按价差交纳契税。第一笔交换业务应由该公司交契税，第二笔交换业务由对方承受方缴纳契税。该公司应缴契税：

(800—500)X3%=9(万元)。

(八)进□关税

1. 纳税人

进出口关税的纳税人是进口货物的收货人、出口货物的发货人及进境物品的所有入。

2. 计税依据和税率

进出口关税的计税依据以进出口货物的完税价格为计税依据。进(出)口货物的完税价格由海关以该货物的成交价格以及该货物运抵中华人民共和国境内输入(输出)地点起卸前的运输及其相关费用、保险费为基础审查确定。

进口关税设置最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率。对进出口货物在一定期限内可以实行暂定税率。

(1) 原产于共同适用最惠国待遇条款的世界贸易组织成员的进口货物，原产于与中华人民共和国签订含有相互给予最惠国待遇条款的双边贸易协定的国家或者地区的进口货物，以及原产于中华人民共和国境内的进口货物，适用最惠国税率。

(2) 原产于与中华人民共和国签订含有关税优惠条款的区域性贸易协定的国家或者地区的进口货物，适用协定税率。

(3) 原产于与中华人民共和国签订含有特殊关税优惠条款的贸易协定的国家或者地区的进口货物，适用特惠税率。

(4) 原产于上述(1)、(2)、(3)项所列以外国家或者地区的进口货物，以及原产地不明的进口货物，适用普通税率。

3. 应纳税额

进出口关税应纳税额的计算公式为

关税应纳税额=货物完税价格X适用税率 (5.3.20)

4. 免税范围

国家鼓励发展的国内投资项目和外商投资项目进口设备，在规定的范围内，免征关税和进口环节增值税。

(1) 对符合《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类，并转让技术的商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。

外国政府贷款和国际金融组织贷款项目进口的自用设备、加工贸易外商提供的作价进口设备，比照上款执行，即除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。

(2) 对符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》的国内投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除《国内投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。

(3) 对符合上述规定的项目，按照合同随设备进口的技术及配套件、备件，也免征关税和进口环节增值税。

(4) 在上述规定范围之外的进口设备减免征，由国务院决定。

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（责任编辑：zyc）

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