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买卖合同

买卖合同的一般规定

1.交付的法律效力

(1)所有权

买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移，但法律另有规定的除外。

(2)孳息

标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有。

(3)风险

标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

(4)先占有后订立买卖合同

标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

2.标的物的风险负担

(1)标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，“买受人”应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

(3)出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由“买受人”承担。

(4)出卖人将标的物提存后，毁损、灭失的风险由“买受人”承担。

(5)因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由“出卖人”承担。

(6)出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，“不影响”标的物毁损、灭失风险的转移。

(7)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，“不影响”因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

(8)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由“买受人”承担。但是，如果出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却没有告知买受人，买受人主张“出卖人”负担标的物毁损、灭失风险的，人民法院应予支持。

(9)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由“买受人”承担。

3.标的物的检验

(1)当事人约定检验期间的

买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人;买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

(2)当事人未约定检验期间的

买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定;但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定。

4.买卖合同的特别解除规则

(1)因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物;标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。

(2)标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

5.试用买卖合同

(1)对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，由“出卖人”确定。

(2)视为购买

①试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

②在试用期内，如买受人已支付部分或者全部价款，应视为同意购买。

③在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应当认定买受人同意购买。

(3)买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：

①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物;

②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物;

③约定买受人在一定期间内可以调换标的物;

④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

6.招标投标

(1)招标公告属于要约邀请。

(2)投标人投标属于要约。

(3)招标人定标属于承诺。

(4)中标人在接到中标通知后，在指定的期间、地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。

商品房买卖合同的司法解释

1.销售广告的性质认定

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请;但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。

2.商品房预售合同的效力

(1)商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。

3.被拆迁人的优先权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

4.法定解除条件

(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;

(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

(3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

(4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

(5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

5.可以适用惩罚性赔偿金的情形

在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”(而非合同金额)1倍的惩罚性赔偿金：

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

6.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系

(1)贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。

(2)商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

7.违约金

(1)当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少;

(2)当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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（责任编辑：xy）

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