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不动产登记制度

1.土地登记与房屋登记

(1)土地登记的登记机构是土地管理部门。(2)房屋登记的登记机构是房屋管理部门。

2.土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记

(1)土地总登记

是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的“全面”登记。在初始登记之前，须作土地总登记。对土地进行总登记之后，具体土地权利的取得、变更或者消灭才有可能进行登记。

(2)初始登记

是指首次将“具体土地”权利登入登记簿的行为。

(3)变更登记

是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记;

(4)注销登记

是指因土地权利的消灭而进行的登记。

【解释】(1)房屋登记谈不上总登记;(2)土地的变更登记包括权利主体的变更与内容的变更，房屋登记则将二者拆开，分别对应转移登记(权利主体的变更)与变更登记(权利内容的变更)。

3.更正登记与异议登记

(1)更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

(2)异议登记

如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。

4.预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

(1)预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

(2)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

5.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

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（责任编辑：gx）

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