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一、用益物权概述

用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权的特点：(1)是他物权。用益物权是在他人之物上设立的权利，在用益物权设定后，所有权人受自己意思的拘束，不得再直接对物的使用价值加以支配。(2)以占有、使用、收益为其权利内容。用益物权注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。(3)权能不完全，是一种限制物权。用益物权是以所有权的一定权能为内容，是所有权上的负担，具有限制物权的作用，所以为限制物权。

根据我国《物权法》的规定，用益物权主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权)。

二、土地承包经营权

(一)土地承包经营权的概念

《物权法》第142条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”

土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

(二)土地承包经营权的设立、确认和期限(重点掌握)

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

耕地的承包期为30年;草地的承包期为30—50年;林地的承包期为30～70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

(三)土地承包经营权的流转

土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照《物权法》第42条第2款的规定获得相应补偿。

(四)《物权法》对发包人的限制

1.承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

2.承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

三、建设用地使用权

(一)建设用地使用权的概念及范围

建设用地使用权是指自然人、法人或其他组织依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

1.建设用地使用权的客体主要是国有土地。《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，对农村集体土地作为建设用地，我国采取严格控制。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

2.建设用地使用权的目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。

3.建设用地使用权的内容具有限制性。建设用地使用权对标的土地的支配不仅在范围上限于对土地使用价值的支配，而且这种支配也是有期限的。

(二)建设用地使用权的取得(重点掌握)

1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(1)当事人的名称和住所;(2)土地界址、面积等;(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;(4)土地用途;(5)使用期限;(6)出让金等费用及其支付方式;(7)解决争议的方法。

2.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

(三)建设用地使用权的内容

1.建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2.建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

3.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

4.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。(1)建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。(3)建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。(4)建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

5.建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照《物权法》第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

(四)建设用地使用权期限届满的后果

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

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（责任编辑：中大编辑）