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第四节 租赁合同

一、租赁合同的概念和特征

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是双务、有偿和诺成性合同，是标的物的用益权与租金对应转移的合同。租赁合同存在的必然性在于某些消费者需要商品的使用价值，而另一些人或者是说所有人需要实现商品的价值。

租赁合同具有以下特征：

1.租赁合同是转让财产使用权的合同。在租赁期内，承租人享有租赁物的使用权、收益权，所有权仍归出租人享有，在租赁期满时，承租人应将租赁物返还给原主。

2.租赁合同为双务有偿合同。

3.租赁合同在当事人之问既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。租赁合同作为债权发生原因的一种，在当事人之间产生债权债务关系。同时，出租人与承租人之间还会产生物权法律关系。这种物权性质的法律关系表现在以下两个方面：

(1)在租赁合同存续期间，出租方不得将该租赁物再出租给第三人，即对同一物只能设立一个租赁权;

(2)出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力，承租人同买受人之间的租赁合同自买卖成交后继续生效，即买卖不破除租赁。对此问题，《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，新的所有权人必须尊重承租人对标的物享有使用权的原状，即新所有权人取代原所有权人而成为新的出租人。新所有权人取得出租人地位后，可以向承租人主张权利，承租人向新的所有权人履行义务。其相互间权利义务的内容，例如租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限等，全部依照原租赁合同不变。《合同法》的这一规定，不仅适用于因买卖而使租赁物所有权发生转移的情形，而且适用于因其他事由而使租赁物所有权发生变动的情形，这些情形主要包括赠与、投资、继承、遗赠、互易等。租赁合同的形式和内容

(一)租赁合同的形式(重点掌握)

《合同法》规定：租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这就是说，租赁合同为不要式合同，租赁合同的形式可以是口头的，也可以是书面的。但对于6个月以上的财产租赁应当采用书面形式。未订立书面合同的，视为不定期租赁。租赁合同的形式有以下几种情形：

1.租赁期限在6个月以下的租赁合同，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式，还是采用口头形式，都不影响合同的效力和性质。

2.只要租赁期限在6个月以上的租赁合同，都应当采用书面形式。

3.如果租赁期限在6个月以上的租赁合同没有采用书面形式，不管当事人对租赁期限做了什么约定，在法律上均视为不定期租赁。

(二)租赁合同的内容(重点掌握)

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

租赁期限不得超过20年。超过：20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但续定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。如果租赁期限在6个月以上的租赁合同没有采用书面形式，不管当事人对租赁期限作了什么约定。在法律上均视为不定期租赁。对于不定期租赁，承租人有权在任何时间提出退租，出租人有权在任何时间提出撤租。当然，出租人在撤租前应留给承租人必要的准备时间。

三、租赁物的转租

所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人(第三人)使用收益。《合同法》规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

在转租中，第三人与承租人之间形成新的租赁关系，出租人与承租人之间的租赁关系仍继续存在。转租行为发生后，承租人仍然为租赁合同的当事人，但在实际上已将租赁物有偿地再转移给第三人进行使用收益。由于第三人(次承租人)的行为对出租人有着直接的利害关系，所以《合同法》对转租的条件作了严格的规定，即须经出租人同意，非经出租人同意，承租人不得转租。

在合法转租的情况下，当事人之间发生以下法律后果：

1.出租人与承租人的租赁合同继续有效，该合同不因转租而受影响：

2.出租人和第三人之间不发生直接的法律关系，第三人对租赁物造成损失的，应当由承租人而不是由第三人向出租人赔偿损失;

3.承租人作为转租人，其与第三人的关系与一般租赁关系并无区别。

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（责任编辑：何以笙箫默）

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