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五、房地产产权登记管理

房地产产权登记管理，是指国家有关房地产管理机关对房地产产权及其合法变动情况，予以审查、确认、记载，并颁发相应证书的管理活动。房地产产权登记制度能够确认和保护房地产权利人的合法权益，能够保证房地产权利人取得、变更房地产的法律效力，便于加强国家对房地产工作的管理，并能为有关国家机关处理房地产权属纠纷提供必要的依据。因此，《城市房地产管理法》第59条明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

(一)地产产权登记(重点掌握)

地产产权登记主要包括土地使用权登记、土地所有权登记和土地他项权利登记。地产产权登记的法律凭证有《国有土地使用权证》、《集体土地所有权证》和《土地他项权利证明书》。按照《土地登记规则》的规定，地产产权登记分为设定土地权利登记、变更土地权利登记和注销土地权利登记。

1.设定土地权利登记。设定土地权利登记，是指申请人为设定土地使用权、所有权和他项权利，依法向土地管理部门申请登记的活动。设定土地权利登记，分为以下几种情况：

(1)以划拨方式取得土地使用权的，新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设单位用地批准书申请土地预登记。建设项目竣工验收以后，建设单位应当在竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记;其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

(2)以出让方式取得土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请土地使用权设定登记。成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

(3)国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。

(4)依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。

(5)依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证书。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请的先后顺序办理抵押登记和实现抵押权。

(6)有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后15日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证书。

2.变更土地使用权登记。变更土地使用权登记，是指申请人为变更土地使用权、所有权和他项权利，依法向土地管理部门申请登记的活动。申请变更土地使用权登记，申请者应当按规定申报地价;未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。变更土地权利登记主要有以下几种情况：

(1)划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。

(2)企业通过出让或者国家入股等形式取得的土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。

(3)集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后30内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。

(4)依法转让土地使用权，即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内(涉及房产变更的，在房地产变更登记发证后15日内)，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

(5)因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方面应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。

(6)因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，。持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

(7)因处分抵押财产而取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。

(8)商品房预售的，预售人应在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。县级以上人民政府土地管理部门建立商品房预售合同登记备案簿，记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。

(9)出售公有住房的，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。

(10)土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的、土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，以及变更其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起15日内申请变更登记。

(1 1)依法继承土地使用权和土地他项权利的，或涉及其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更的，继承人或其他当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。

(12)土地使用者、所有者和土地他项权利享有者更改名称、地址和依法变更土地用途的，必须依照规定向土地管理部门申请登记。

3.注销土地权利登记。发生下列情形之一的，土地使用者、所有者和土地他项权利享有者，均应依法办理注销登记：集体所有的土地依法被全部征收或者农业集体经济所属成员依法转为城镇居民的;县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的;国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的;因自然灾害等造成土地权利灭失的;土地他项权利终止的。土地使用者、所有者和土地他项权利享有者未按照规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接销土地登记。注销土地证书。

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（责任编辑：何以笙箫默）

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