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资产评估师考试经济法章节学习重点：合同法律制度总论(5)

考点八 零星知识点

【例题·单选题】根据《合同法》的规定，下列属于诺成合同的是()。

A.租赁合同

B.定金合同

C.保管合同

D.自然人之间的借贷合同

『正确答案』A

【例题·单选题】下列各项中，不适用《合同法》的是()。

A.技术合同

B.政府采购合同

C.收养协议

D.融资租赁合同

『正确答案』C

『答案解析』婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，不适用《合同法》的规定。

【例题·单选题】违约的损失赔偿额不包括()。

A.合同履行后的可获得的利益

B.因违约所造成的损失

C.间接损失

D.合同标的金额

『正确答案』A

【例题·单选题】约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，一般约定的违约金超过造成损失的()的可认为是过分高于造成的损失。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

『正确答案』C

考点九 综合演练

【例题·综合题】(2006)甲公司为解决公司员工住房困难，于2002年5月18日与乙房地产公司(以下简称“乙公司”)签订商品房预购合同。合同约定：甲公司向乙公司购买商品房30套，总价款为1800万元;该合同须在房地产管理部门办理登记备案手续;甲公司须在合同登记备案后10天内支付合同总价款的20%，余款于2005年1月1日乙公司交付房屋时支付。

2002年6月20日，双方在房地产主管机关办理了合同登记备案手续。应乙公司的要求，丙公司将其所有的一幢价值2000万元的办公楼为乙公司设定了一项抵押权，并于2002年6月21日办理了抵押登记手续。2002年6月26日，甲公司向乙公司支付首付款360万元时，应乙公司的要求，丁公司同意担任甲公司的保证人，并与乙公司签订了保证协议，约定一旦甲公司不能支付价款，由丁公司代为履行。2004年6月20日，经丙公司请求，乙公司同意放弃对丙公司办公楼设定的抵押权，并办理了抵押权注销登记。

2005年1月1日，乙公司虽将房屋交付给甲公司使用，但因相应的房地产产权登记手续尚未办理完毕，不能交付房地产产权证书，甲公司遂以此为由拒绝支付剩余房款。至2005年7月1日乙公司协助甲公司办妥相应的房地产权属登记手续，并使其取得房地产权属证书时，甲公司仍拒绝支付剩余价款。

根据上述事实和相关法律制度的规定，回答下列问题：

1.该商品房预购合同何时开始生效?为什么?

2.甲公司2005年1月1日以乙公司未交付房地产产权证书为由拒绝支付剩余价款的行为，是否构成违约行为?为什么?

3.乙公司于2005年7月1日向丁公司请求履行保证债务时，丁公司认为，由于乙公司事先放弃了丙公司所提供的抵押权，因此自己的保证责任已经消灭。丁公司的理由是否合法?为什么?

4.乙公司于2005年7月1日向丁公司请求履行保证债务时，丁公司认为，乙公司应先向甲公司求偿并申请强制执行其财产。丁公司的主张是否合法?为什么?

『正确答案』

1.该商品房预购合同自2002年5月18日起生效。根据合同法的规定，合同自依法成立时开始生效，本合同是2002年5月18日合法成立的。

2.甲公司的行为已构成违约行为。其理由在于：该商品房预购合同已经有效成立;按合同规定，甲公司支付余款的义务与乙公司的房屋交付义务，处于同时履行的状态;乙公司已履行其房屋交付义务，则甲公司就不再享有同时履行抗辩权，因此拒绝支付余款的行为，已经构成违约行为，至于办理房地产产权登记并交付房地产产权证书，虽然也是房地产买卖合同中出卖人的主要义务，但在本案中因合同的约定，该义务的履行并非甲公司履行价款义务的前提，二者之间不构成同时履行抗辩关系。

3.不合法。其原因在于：本案属于同一债权既有保证又有物的担保的情形，而且该物的担保(办公楼抵押权)是由第三人(丙公司)提供的;在第三人提供物的担保时，因物的担保与人的担保处于同等地位，债权人有权选择行使物的担保或保证;如果当事人没有特别约定，两者均有承担担保责任的义务，本案即属于此种情形;因此，债权人乙公司虽然放弃了物的担保，但对保证人丁公司的保证责任没有影响，其保证责任并不消灭。

4.合法。因为在本案中，依据当事人所约定的保证合同的内容来看，丁公司所承担的保证责任，属于一般保证责任;按照一般保证的原理与规定，一般保证人享有先诉抗辩权，即一般保证人在主合同就任未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任;也就是说，一般保证责任只是一种补充责任。

【例题·综合题】(2008)2006年5月20日，甲公司与乙公司签订了一份设备买卖合同，双方约定：

(1)乙公司于2006年10月30日前分两批向甲公司提供设备10套，价款总计为150万元;

(2)甲公司于合同订立后3日内向乙公司交付定金25万元;

(3)如一方延迟履行，应向另一方支付违约金20万元。合同订立后，甲公司按期向乙公司交付了定金。

2006年7月1日，乙公司向甲公司交付3套设备，甲公司向乙公司支付了45万元货款。

2006年9月，该种设备的市场价格大涨，乙公司于是向甲公司提出变更合同价款，要求将剩余7套设备的单价提高到20万元，甲公司不同意。随后，乙公司通知甲公司解除合同。截至2006年11月1日，甲公司仍未收到剩余7套设备，因此严重影响其正常生产，并造成50万元的经济损失。

2007年1月，甲公司诉至法院，要求乙公司增加违约金数额并继续履行合同。

问题：

1.甲、乙两公司约定的定金数额是否合法?说明理由。

2.乙公司可否单方面变更合同?说明理由。

3.《合同法》规定的合同解除的法定情形有哪些?乙公司以甲公司不同意调整设备价格为由而解除合同是否属于法定解除的情形?

4.甲公司要求增加违约金数额的请求是否合法?说明理由。

5.甲公司要求乙公司继续履行合同的请求是否合法?说明理由。

6.如果甲公司改变诉讼请求，要求乙公司履行定金条款，乙公司应该如何履行?

『正确答案』

1.甲、乙两公司约定的定金数额符合法律规定。根据规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本题中，主合同标的额为150万元，其20%为30万元，因此约定的定金25万元是合法的。

2.乙公司不能单方面变更合同。根据规定，依法订立的合同成立后，即具有法律约束力，任何一方都不得擅自变更或者解除合同。另外根据规定，当事人协商一致，可以变更合同。本题中，乙公司不能在未经与甲公司协商同意的情况下擅自变更合同金额。

3.《合同法》规定的合同解除的法定情形包括:

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(5)法律规定的其他情形。

乙公司以甲公司不同意调整设备价格为由而解除合同不属于法定解除的情形。

4.甲公司要求增加违约金数额的请求合法。根据规定，合同双方约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本题中，乙公司违约造成甲公司50万元的经济损失，但是合同中约定的违约金数额为20万元，低于了造成甲公司的损失，因此甲公司有权请求增加违约金。

5.甲公司要求乙公司继续履行合同的请求合法。根据规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

6.如果甲公司改变诉讼请求，要求乙公司履行定金条款的，乙公司应当双倍返还定金共50万元，但此时不需要再支付违约金。

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