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第四章　物权法律制度

【考点1】物权变动

物权的效力——排他、优先、追及、物权请求

1.排他的效力

(1)所有权的排他性：同一物之上不得存在两个所有权，即一物一权。

(2)他物权的排他性：同一物之上也不能设立两个在内容上相互矛盾的他物权。

(3)对世效力

(4)不可侵害性

2.优先的效力

(1)基本规则是“物权优先于债权”，法律有明确规定的情况下，债权优先于物权

(2)同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利。

(3)成立在先的物权能够优先实现，即“时间在先，权利在先”规则

3.公示：

(1)动产物权的公示方法为交付。

(2)不动产物权的公示方法为登记。

(3)以权利为客体的物权公示方法为或交付或登记。

4.他物权：包括用益物权和担保物权，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权;担保物权包括抵押权、质权和留置权

【考点2】不动产物权登记

1.登记生效

房屋买卖、建设用地使用权(p159)和不动产的抵押(p166)必须登记，登记生效。

2.不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记(P139非因法律行为的物权变动)

(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3.物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 (2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

(3)已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

4.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

5.在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护。

6.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

7.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

8.特殊的登记制度

(1)更正登记是对错误登记的改正登记。

(2)申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

(3)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

【考点3】动产交付

1.除法律另有规定外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

3.简易交付是指动产物权设立和转让之前，动产的受让人已依法占有动产，在形成物权变动的合意时，立刻发生物权变动的效果，交付视为已完成。

4.指示交付是指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人，来代替物的实际交付。

5.占有改定也称继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

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（责任编辑：何以笙箫默）