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四、租赁合同当事人的权利和义务(重点掌握)

(一)出租人的权利和义务

出租人享有收取租金、到期收回租赁物等权利。

出租人的义务主要包括：

1.按约定交付租赁物的义务。将租赁物移转于承租人以供其使用，这是出租人的首要义务。如果在合同成立时，租赁物已为承租人直接占有，那么，自合同约定的交付时间起，承租人即可以对租赁物进行使用收益。租赁物有从物的，出租人于交付租赁物时，应当同时交付从物。

2.保持租赁物符合使用收益状态的义务。出租人不仅应按时交付标的物，而且交付的标的物须符合约定的用途。例如，为营业而租赁的房屋，出租人交付的房屋应适于营业。一旦租赁物非因承租人方面的事由发生毁损，不再合乎约定的使用状态，出租人即应加以修缮，恢复其原来的质态。

3.租赁物维修的义务。出租人在租赁存续期间内，负担必要的租赁物维修义务，以使承租人对租赁物进行正常的使用收益。承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人经承租人催告在合理期限内仍未履行维修义务的，承租人可以自行维修，而维修费用由出租人负担。因修理租赁物而影响承租人使用收益的，出租人应当相应减少租金或延长租期。在承租人未交付租金时，出租人可以行使同时履行抗辩权，拒绝履行其所负的维修义务。

4.租赁物瑕疵担保的义务。出租人应对承租人担保，不因第三人主张权利而影响承租人对租赁物进行使用、收益。当第三人对承租人主张权利致使其不能依约对租赁物使用、收益时，出租人即应负瑕疵担保责任。承租人除了可以解除或终止合同外，还可以请求出租人减少租金或者不支付租金。

另外，根据《合同法》的规定，承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以使出租人采取救济措施。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任;相反，承租人应当赔偿出租人因此所遭受的损害。

5.租赁物风险承担的义务。《合同法》规定，非因承租人的过失造成租赁物部分或者全部毁损、灭失的，产生以下法律后果：

(1)如果毁损是因出租人的过失而发生，此时承租人可请求减少租金，并可请求损害赔偿。

(2)因为可以归责于出租人的事由，而导致租赁物部分或者全部毁损、灭失时，出租人应承担损害赔偿责任。

(3)如果因不可归责于出租人的事由，而导致租赁物部分或者全部毁损、灭失，以至于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

6.出租人出卖租赁房屋的，有义务在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

(二)承租人的权利义务

承租人享有取得租赁物使用收益、优先购买租赁物等权利。

承租人的义务主要包括：

1.按约定方法使用租赁物的义务。

2.妥善保管租赁物的义务。承租人在租赁期问对租赁物有妥善保管的义务，承租人应以租赁物所有人的注意，使之免受外部自然和第三人的影响。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物部分或者全部毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

3.未经出租人同意，不得对出租物进行改善或增设他物的义务。如未经出租人同意，对出租物进行改善或增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

4.按约定支付租金的义务。应由当事人协商确定租金支付方式，在协商不成或按照合同条款和交易习惯仍不能确定时，采用下列支付方式：

(1)合同的租赁期间在1年以内的，承租人应当在租赁期届满时支付;

(2)合同的租赁期间在1年以上的，在租赁期间每满1年时交付一次。若剩余的期间不足1年的，则在租赁期届满之日时支付。

承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

5.返还租赁物的义务。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还给出租人。承租人返还的租赁物应符合合同约定的状态或者符合正常使用合理消耗后的状态。承租人逾期返还租赁物的，应当承担违约责任。

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（责任编辑：何以笙箫默）

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