二、城镇国有土地使用权划拨制度
土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式具有无偿性、无期限性和不可转让性的特点。
下列建设用地的土地使用权，划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。”
国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或出租方式处置：
（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限责任公司以及组建企业集团的；
（2）国有企业改组为股份合作制的；
（3）国有企业租赁经营的；
（4）非国有企业兼并国有企业的。
国有企业破产或出售的，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后的所得也应首先用于安置破产企业职工。
国有企业改革涉及的土地使用权，有以下情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于频临破产的企业；
（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
上述的（2）、（3）、（4）项保留划拨用地方式的期限不超过5年。
（三）城市房屋拆迁评估管理制度
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。市、县政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平，估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
 
三、房地产开发管理
（一）房地产开发的概念和原则
房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。房地产开发必须遵循以下原则：
1．符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求的原则。
2．按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
3．坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
4．统筹安排配套基础设施，先地下、后地上的原则。
5．对房地产开发加强宏观调控和管理的原则。
6．合理调整房地产开发结构，确保重点的原则。
（二）房地产开发的要求
1．按照合同约定开发。土地使用权出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用出让金20%以下的土地闲置费：满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2．符合法定标准。
3．验收合格方可交付使用。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
4．群体项目应当综合验收。
5．开发项目及建设事项备案。
（三）房地产开发企业
1．房地产开发企业的设立条件。
（1）有100万元以上的注册资本：
（2）有4名以上持有资格证书的房地产专家、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。
2．房地产开发企业的设立程序。工商行政管理部门收到申请之日起30日内，予以登记：
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件：
（2）企业章程；
（3）验资证明；
（4）企业法定代表人的身份证明；
（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
3．核定房地产开发企业资质等级。
4．对高档房地产开发项目的控制。

四、房地产交易管理
（一）            房地产交易的概念和一般规定   （了解）
房地产交易必须遵照以下规定进行。
1．房地产权属不可分离。土地使用权出租时，地上建筑物随同一起出租。
2．房地产交易价格管理。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
国家对房地产价格实行评估制度。
国家实行房地产成交价格申报制度。
3．房地产转让、抵押，当事人应当依照规定办理房地产权属登记。
（二）房地产转让   （掌握）
1．房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式，将其房地产权利转移给他人的行为。这里所称的其他合法方式包括：
（1）以房地产作价入股，房地产权属发生变更的；
（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（3）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（4）以房地产抵偿债务的；
（5）法律规定的其他情形。房地产买卖是最主要的房地产转让方式。
2、房地产转让的条件。以出让方式取得土地使用权的，土地使用权享有者转让房地产时，应当符合以下条件：
（1）按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（2）已按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件。
（3）转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权享有者一般不能转让其占用的房地产。属于以下情形之一的，经有批准权的人民政府批准、可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理：
（1）经城市规划部门批准，转让的土地用于法律规定划拨土地使用权范围内的建设项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；
（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（6）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；
（7）县级以上人民政府规定暂时无法或者不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
商品房预售，应当符合以下条件：
（1）预售方已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）预售方持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供的预售商品房计算，预售方投入的建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（4）已办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。
3．不允许转让的房地产。
（1）以出让方式取得土地使用权，但不符合以上所述转让房地产条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）房地产权属有争议的；
（6）未依法登记，领取房地产权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4．房地产转让合同。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的最高使用年限为：原出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

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