本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第二章 资产评估的基本方法的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第一节　市场法

一、市场法含义

1.定义：

利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法的理论依据 【替代原则】

根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。

3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。

二、市场法的基本前提

应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。

1.要有一个活跃的公开市场。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：

⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等

⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的

三、市场法的基本程序及有关指标

㈠通过市场法进行评估大体要经历以下程序：

1.选择参照物

关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）。

同时注意：参照物应该选择3个以上。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素

选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

3.指标对比、量化差异。

4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。

5.综合分析确定评估结果。

一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一个结果最合理呢。

⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。

⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽。

可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。

注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。

㈡运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：

1.资产的功能。

资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。

2.资产的实体特征和质量。

资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。

资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

3.市场条件。

主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。

一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。

4.交易条件。

交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

四、市场法中的具体评估方法

市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法

㈠直接比较法

1.基本原理：

利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。

2.优点：

该方法直观简洁，便于操作。

适用条件：

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。

3.基本计算公式为：

⑴如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

评估对象价值＝参照物合理成交价格

⑵参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

①评估对象价值

＝参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值

③评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数

原理

本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。

⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。

①方法一：

评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n

这里修正系数的计算公示如下：

原理：

各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应

②方法二：

评估对象价值

＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

原理：

分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

4.直接比较法的基本方法－－仅仅一个可比因素不一致或者完全一致

直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

⑴现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

⑵市价折扣法

①原理

以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

②数学式表达

资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（2－3）

[例2－1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

『正确答案』

资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）

注意：

从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。

⑶功能价值类比法

①定义：

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大

②分类

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：

Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法

数学表达式一般表述为：

所以：被评估资产评估价值＝参照物成交价格×

Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法

数学表达式一般表述为：

资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）^ｘ（2－5）

[例2－2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

『正确答案』

资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）

[例2－3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元

『正确答案』

资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）

⑷价格指数法（物价指数法）

①定义

价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

②物价（价格）指数的各种表述方法

Ⅰ、定基物价指数：

是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4－1（教材98页）

Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系

某年的定基价格指数＝1＋该年的定基价格变动指数

Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系

比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数＝112/106＝105.66%

Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系

物价指数＝1＋物价变动指数

比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数＝112/106－1＝5.66%

Ⅴ、环比物价指数（教材37页公式2－7－2，99页公式4－3）：

本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商

Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材36页公式2－6－2和57页）

本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商

环比物价指数＝1＋环比物价变动指数

5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】

⑴市场售价类比法－－一个以上可比因素不一致

资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交易情况差异值 （2－9）

＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 （2－10）

⑤进行区域因素修正

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2－2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2－2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

＝（1－0.0994）÷（1－0.0676）

＝0.9006÷0.9324＝0.9659

这个调整系数的确定我们等到以后再讲解。

（二）间接比较法

1.原理

（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值

（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。

2.适用条件：

不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似

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