税务师

18.甲公司为房地产开发企业，系增值税一般纳税人，公司注册地在A市。2018年3月发生的经济业务如下：

(1)甲公司以接盘的形式取得乙公司某房地产开发项目，并于当月1日立项后继续开发。乙公司该项目于2015年12月1日立项开发。

(2)预售(A市)自建住宅楼取得预收款23600万元。该项目《建筑工程施工许可证》注明开工日期为2016年8月1日。该项目取得土地支付的土地价款为53000万元[其中51000万元支付给政府，2000万元支付给该宗土地原始用者(系个人)]，该宗土地面积为90000平方米。该项目的建筑面积为416000平方米，其中未单独作价结算的公共配套设施的建筑面积为6000平方米。当月销售住宅楼建筑面积为13650平方米。住宅楼全部出售给自然人。(该项目已经办理了竣工决算)

(3)销售B市房地产项目取得收入5000万元，该项目《建筑工程施工许可证》注明开工日期为2015年5月1日，竣工决算日期为2018年1月31日。该项目通过政府“招拍挂”方式取得土地，支付的土地价款为20000万元，面积为15000平方米。该房地产项目的可售建筑面积为50000平方米，当月销售的建筑面积为1500平方米。甲公司选择简易计税方法计税。房地产项目全部出售给自然人。

(4)将自建(A市)的一栋写字楼整体销售给丙公司(增值税一般纳税人)，取得收入58000万元。该写字楼《建筑工程施工许可证》注明开工日期为2016年6月1日，该项目通过政府“招拍挂”方式取得土地，支付的土地价款为13000万元，面积为10000平方米。该写字楼的可售建筑面积为200000平方米。

(5)收取C市丁公司某项目的延期付款利息200万元。该项目《建筑工程施工许可证》注明开工日期为2016年7月1日。

其他资料：上述款项均含增值税，并已开具发票(含预售)，所有款项均已存入银行，所支付的地价款均能取得合法票据、凭证等。

要求：

(1)根据资料(1)，说明甲公司取得的房地产项目是否符合财税〔2016〕36号文件中所规定的销售自行开发房地产项目，并简述理由。

(2)根据资料(2)～(5)，逐项说明甲公司是否可以开具增值税专用发票，并简述理由。

(3)根据资料(2)～(5)，计算甲公司当月应预缴增值税合计数。

(4)根据资料(2)～(5)，编制相关会计分录。

【答案】

(1)甲公司属于销售自行开发房地产项目，根据规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发房地产项目。

(2)

资料(2)项目不得开具增值税专用发票，根据规定，一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票;

资料(3)项目不得开具增值税专用发票，根据规定，一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票;

资料(4)项目可以开具增值税专用发票，根据规定，一般纳税人向一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税专用发票;

资料(5)项目可以开具增值税专用发票，根据规定，延期付款利息属于价外费用，属于增值税征税范围，可以开具增值税专用发票。

(3)

资料(2)预缴增值税=23600/(1+11%)×3%=637.84(万元)

资料(3)预缴增值税为0

资料(4)预缴增值税为0

资料(5)预缴增值税为0

甲公司合计当月预缴增值税为637.84(万元)。

(4)

资料(2)

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23600

贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　21261.26

应交税费—应交增值税(销项税额)

2338.74[23600/(1+11%)×11%]

借：应交税费—应交增值税(销项税额抵减)　　　　　174.86

[13650/(416000-6000)×53000/(1+11%)×11%]

贷：开发成本(主营业务成本)　　　　　　　　　　174.86

借：应交税费—预交增值税　　　　　　　　　　　　　637.84

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　637.84

资料(3)

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　4761.9

应交税费—简易计税　　　　 238.1[5000/(1+5%)×5%]

资料(4)

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58000

贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　52252.25

应交税费—应交增值税(销项税额)

5747.75[58000/(1+11%)×11%]

借：应交税费—应交增值税(销项税额抵减)

1288.29[13000/(1+11%)×11%]

贷：主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　 1288.29

资料(5)

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　180.18

应交税费—应交增值税(销项税额)

19.82[200/(1+11%)×11%]

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