税务师

(单选题)下列行为属于土地增值税征收税范围的是(　)。

A.政府向国有企业划转土地使用权

B.事业单位出租闲置房产

C.村委会自行转让土地

D.企业以房地产抵债

『正确答案』D

『答案解析』企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围。选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围;选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围;选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

(多选题)下列事项中，属于土地增值税范围的有(　)。

A.美国人凯文将中国境内一处房产赠送给好友

B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押

C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造

D.居民个人之间交换非居住用房产

E.企业持有房产期间发生评估增值

『正确答案』AD

『答案解析』选项B，抵押期内的房地产，权属未发生转移，不征收土地增值税;选项C，对闲置厂房进行改造，权属未发生转移，不征收土地增值税;选项E，房地产评估增值不征收土地增值税。

(多选题)下列情形中，征收土地增值税的是(　)。

A.企业将自有土地使用权交换其他企业的股权

B.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属

C.个人之间互换自有居住用房地产

D.企业之间等价互换自有的房地产

E.房地产评估增值

『正确答案』AD

『答案解析』选项BC免税，E不动产所有权没有发生转移，不征税土地增值税

(多选题)下列各种情形，不征收土地增值税的是(　)。

A.继承房地产

B.房地产的评估增值

C.房地产公司的代建房行为

D.房地产开发企业将自建的商品房用于职工福利

E.企业将自有房产等价交换其他企业的土地使用权

『正确答案』ABC

『答案解析』选项DE需要按规定缴纳土地增值税。

(单选题)某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元，2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元，该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税，该公司在土地增值税清算时应确认收入(　)万元。

A.76190.48

B.77619.05

C.80000.00

D.75045.05

『正确答案』B

『答案解析』营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入，应确认收入=30000+50000÷(1+5%)=77619.05(万元)。

(单选题)房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是(　)。

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』B

『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;选项A、C、D均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

(多选题)转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(　)

A.旧房产的评估价格

B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本

D.转让环节缴纳的各种税费

E.购置旧房的发票价格

『正确答案』ABD

『答案解析』C选项可以扣除的是评估价格=重置成本价×成新度折扣率，而非重置成本价;E选项不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价×(1+5%×年数)，而非发票价。

(单选题)某房地产开发公司开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额3000万元，房地产开发成本4000万元，利息支出500万元(能提供金融机构贷款证明)，所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为4%，该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为(　)万元。

A.700.00

B.780.00

C.500.00

D.850.00

『正确答案』B

『答案解析』税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

允许扣除的开发费用=500+(3000+4000)×4%=780(万元)

(单选题)2017年4月，张某将2016年6月购入的商铺转让，取得收入600万元，张某持有购房增值税普票注明金额350万元，税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时，可以扣除旧房金额以及加计扣除共计(　)万元。

A.350.00

B.367.50

C.385.88

D.404.25

『正确答案』B

『答案解析』营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年。本题中2016年6月-2017年4月，未满12个月，不能加计扣除。

可以扣除旧房金额以及加计扣除=350+17.5=367.5(万元)

(单选题)某国有企业2014年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2017年3月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。计算土地增值税时准予扣除的税金为60万元(不含印花税)该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)万元。

A.400

B.1535

C.1490

D.1530

『正确答案』B

『答案解析』评估价格=12000×70%=8400(万元)

税金=60+10000×0.05%=65(万元)

增值额=10000-8400-65=1535(万元)

(单选题)依据现行土地增值税法的规定，对依据实行预征办法的地区，可根据实际情况确定土地增值税预征率，西部地区省份预征率不得低于(　)。

A.1% 　　B.2%

C.2.5　　D.1.5%

『正确答案』A

『答案解析』预征率：东部地区省份不低于2%;

中部和东北地区省份不低于1.5%;西部地区省份不低于1%。

(单选题)2011年某企业转让一栋六成新的旧仓库，取得转让收入2000万元，缴纳相关税费共计120万元。该仓库原造价1000万元，重置成本1500万元。该企业转让仓库应缴纳土地增值税(　)万元。

A.114

B.296

C.341

D.476

『正确答案』C

『答案解析』

扣除项目合计=1500×60%+120=1020(万元)

增值额=2000-1020=980(万元)

增值率=980÷1020×100%=96.08%

应纳土地增值税=980×40%-1020×5%=341(万元)

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