五、应纳税额的计算
(一)计税依据
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿"固定资产"科目中记载的房屋原价。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计人房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设施和设施的价值;对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
(4)自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。
(5)需要注意的特殊问题:
第一:以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:
(1)以房产联营投资,共担经营风险的,按房产余值为计税依据计征房产税;
(2)以房产联营投资,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,应由出租方按租金收入计征房产税。
第二,融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
(6)居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
2.从租计征——计税依据为房产租金收入。
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