税务师

申报和缴纳

一、申报纳税程序

根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

二、房地产开发企业土地增值税清算管理(掌握)：

(一)土地增值税的清算条件：

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

④省税务机关规定的其他情况。

(二)清算时相关问题的处理

1.土地增值税清算时收入的确认

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

2.房地产开发企业未支付的质量保证金，扣除项目金额的确定

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

3.房地产开发费用的扣除(同前面规定)

4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费

房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。

5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

6.关于拆迁安置土地增值税计算问题

(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

(三)公共设施处理原则

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(四)土地增值税的核定征收

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

土地增值税费用分配

土地增值税计算题目做好六篇文章:

1.配比原则的应用

2.利息的扣除规定

3.开发成本的范围

4.和地产转让有关的税金

5.印花税是否单独扣除

6.是否有加扣的特殊规定

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（责任编辑：lqh）

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