土地登记代理人

确定土地使用权是土地确权的重要内容之一。改革开放后，随着我国土地使用权制度的建立和完善，土地价值日益彰显，土地使用权以及建立在使用权基础之上的土地他项权利已经成为社会成员最重要的财产权利。因此，依法确定土地使用权，既是法律赋予国土资源管理部门的职责，也是权利人保护自身合法权益的基础。一宗土地的所有权确定之后，接下来一般是确定其使用权，包括确定土地使用权的性质和归属，即属于国家所有的土地要进一步确定其国有土地使用权，属于集体所有的土地要进一步确定其集体土地使用权。

确定国有土地使用权

前已述及，我国国有土地使用权的主体十分广泛，不仅包括中国公民和法人组织，还包括外国公民和非法人组织;不仅包括城镇居民，还包括农民。国有土地使用权的取得方式多种多样，包括出让、划拨、租赁、国家作价(出资)入股，以及解放初期的接收、沿用等，以及土地使用者依法转让、继承、接受地上建筑物等方式取得国有土地使用权。广泛的使用权主体和众多的使用权取得方式，使得确定国有土地使用权也十分复杂。

按照《国有土地所有权和使用权的若干规定》，根据我国多年来的确权实践经验，确定国有土地使用权要重点把握以下几点：

确定国有土地使用权的一般性情况

1、土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。

2、土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权。

3、因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权

4、未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按有关规定处理后确定使用权。

5、1987年1月《土地管理法》施行之前重复划拨或重复征用的土地，可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征用文件确定使用权 一定范围的土地被几个单位重复征用或先后划拨给几个单位使用的情况经常引起土地争议。产生这种情况的原因，有政策方面的问题，也有国土资源管理机关的失误等问题。但从一般情况来讲，土地使用者正常使用的土地不可能划给另一个单位使用，主要是先前的使用者征(拨)而未用或征(拨)多少用闲置土地造成的，这种情况下的土地按实际使用情况确定给后来的单位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤销或迁移，后又恢复或迁回，原土地已被划给其他单位使用的，则应按政策要求和土地利用现状确定是否返还土地使用权。

6、以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

上述规定涵盖了多数使用国有土地的情况。

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（责任编辑：gx）

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