土地登记代理人

建筑物区分所有权

《中华人民共和国物权法》对业主的建筑物区分所有权专章作了详细的规定

一、建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权制度在法国法上称为“住宅分层所有权”’在德国法上称为“住宅所有权”，在英美法上称为“公寓所有权”，在日本和我国台湾地区则称为“区分所有权”。我国《物权法》采纳了“建筑物区分所有权”的概念

建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共有部分的共有权的结合

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据这一规定，业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权和对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利

建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。建筑物区分所有权是由专有权和共有权两方面构成的，因此权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。专有部分是通过一定方式而对建筑物加以区分而分割出来的可以由特定主体独立使用的部分房屋。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。根据《物权法》的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。

在区分所有情况下，专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备以下条件：

1.具有独立的建筑结构

这是指专有部分必须具有建筑构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配

2.具有独立的使用功能

这是指专有部分必须具有使用上的独立性。建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，区分的部分的使用人可以独立地进出和使用该部分

3.通过登记后，具有法律上的独立性

这是指通过登记予以公示并表现出来的法律上的独立性。构造上和使用上的独立性，是经济上的独立性，只有通过登记才能使被分割的各个部分在法律上独立，才能形成为各个所有权的客体

例题：在区分所有情况下，专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备的条件中，不包括( )。 　。

A.具有独立的建筑结构 B.具有独立的使用功能

C.建筑物的共用部分和附属设施 D.通过登记后，具有法律上的独立性 。

答案：C 。

解析：在区分所有情况下，专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备以下条件：具有独立的建筑结构;具有独立的使用功能;通过登记后，具有法律上的独立性。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分

二、建筑物区分所有权的内容

建筑物区分所有权的内容包括两个方面：

(一)建筑物各区分所有人的专有权。

《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”根据这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益;还可以出借或者在自己专有部分上依法设定负担。例如在自己的房屋上设定抵押等

由于专有部分是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，这种单独所有权在进行登记以后，与普通的单独所有权并无本质区分，具有与普通的单独所有权相同的法律效力，权利人可以行使完全的占有、使用收益和处分的权利

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离。由于这种专有部分和共有部分的一体性，业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。因此《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主对其专有部分进行装修时，不得拆除建筑物的承重墙，危及建筑物的安全。另外，《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。

例题：根据《中华人民共和国物权法》，住宅小区内的业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约之外，还应当经( )同意。( 2009年土地登记相关法律知识试题)。

A.业主委员会 B.物业管理公司

C.有利害关系的业主 D.全体业主

答案：C

解析：《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。

(二)建筑物区分所有人的共有权

这是指全体共有人对建筑物的专有部分之外的其他部分享有的权利。共有部分是区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，其范围主要包括建筑物的基本构造部分(如支柱、屋顶、外墙或地下室等)，建筑物的共用部分及附属物(如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等)，共有人对共有部分享有的权利即共有权。这种共有权具有以下的法律特征：。

1.这种共有权与专有权密不可分

共有部分的存在是专有部分得以存在的基础，也是各专有人满足其生活需要所必不可少的

从权利角度看，共有权与专有权密切联系并且是依附于专有权的。因为在区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然就应取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权

2.这种共有权是法定的权利，无需当事人的约定

共有人对共有部分的权利是依据法律规定产生的，无论当事人之间是否有约定，共有权都存在。共有部分的范围以及权利和义务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规规定。此外，为维护共有部分的安全与完整以及全体住户对共有物的利用，法律一般禁止区分所有人请求实际分割共有部分。但是说区分所有人对共有部分所享有的权利是法定权利，并不排斥共有人基于约定产生约定共有，例如某些区分所有人将不设定专有权的部分设定共有权。同时也不排除各区分所有人通过约定而规定共有物的使用方法(如规定是否允许他人在建筑物之上设置广告牌等)，一旦区分所有人作出了合法的特别约定，则此种约定应优先于法律规定而适用。 。

3.这种共有权是为了共有人的共同利益而设定的，由共有人共同行使

《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，而应根据具体的使用情况来确定。如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产。例如共有楼梯、共用的设备和附属建筑均应共同使用，这些财产显然应为共同共有的财产。但是如果能够将某些共有财产确定为何人使用，或按照一定的份额确定使用范围(如隔墙、为某些层专用的楼梯、房屋共有部位必要的装饰等)，可认为是按份共有的财产。此外，如果当事人就共有财产特别约定应按照一定的份额使用、收益并承担修缮等义务，应认为该财产为按份共有的财产。对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人超越权利范围而使用，侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失

在共用部分中，某些为全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，由全体区分所有人共同享有占有、使用，收益和处分的权利，但是，如何行使这些权利，还需要依据物权法及相关法律法规和建筑区划管理规约的规定。业主不仅对这些共有部分享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共有部分与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分也负有相应的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随着业主对专有部分所有权的转让而一并转让

例题1：居住在某居民小区三号楼一层的张某不愿交纳电梯维修费用，并表示绝不乘坐电梯。下列说法中，正确的是( )。

A.李某不同意维修电梯，因而有权拒绝交纳电梯维修费

B.李某放弃了乘坐电梯的权利，因而可以免除其交纳电梯维修费的义务。

C.李某有权放弃对电梯维修的权利和义务。

D.李某应当交纳电梯维修费。

答案：D。

解析：《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”

例题2：甲在一栋临街居民楼的顶层有一套住房。乙公司看中了该楼所处的地理位置，与甲签订了一份租用甲住房的房顶悬挂广告牌的合同，约定乙公司每年向甲支付使用费5万元。该楼的其他住户丙、丁等人知道后，认为甲的行为侵犯了他们的权利，要求甲给予补偿，遭到甲拒绝。于是，丙和丁便代表其他住户，以甲为被告，向人民法院提起了诉讼。下列说法中，正确的有( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)。

A.甲有权允许乙公司使用房顶，因为乙公司悬挂的广告牌正在其住房的上方。

B.房顶属于居民楼各房主共有部分，甲无权独自处分。

C.甲无权独立决定将房顶的使用权出租给乙公司，其与乙公司签订的合同效力待定。

D.丙、丁等住户有权按照一定的比例分享出租房顶获得的收益。

E.甲只须通知丙、丁等住户关于使用房顶的合同，无需和他们分享收益。

答案：BCD。

解析：房顶悬挂广告牌的权利，属于共有权，即全体共有人对建筑物的专有部分之外的其他部分享有的权利。区分所有人对共有部分所享有的权利是法定权利，并不排斥共有人基于约定产生约定共有，例如某些区分所有人将不设定专有权的部分设定共有权。同时也不排除各区分所有人通过约定而规定共有物的使用方法(如规定是否允许他人在建筑物之上设置广告牌等)。对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人超越权利范围而使用，侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失

例题3：建筑物区分所有权中，共有权的法律特征不包括( )

A.这种共有权与专有权密不可分 。

B.这种共有权，可以以出借或者依法设定负担。例如在共有权上设定抵押 。

C.这种共有权是法定的权利，无需当事人的约定 。

D.这种共有权是为了共有人的共同利益而设定的，由共有人共同行使 。

答案：B 。

解析：共有权具有以下的法律特征：这种共有权与专有权密不可分;这种共有权是法定的权利，无需当事人的约定;这种共有权是为了共有人的共同利益而设定的，由共有人共同行使。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益;还可以出借或者在自己专有部分上依法设定负担。例如在自己的房屋上设定抵押等

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（责任编辑：何以笙箫默）

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