土地登记代理人

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(一)土地他项权利的法律关系主体和客体

《确定土地所有权和使用权的若干规定》中规定的当事人实际上是指土地他项权利取得合同一方的土地他项权利人和另一方的土地所有权人、土地使用权人。土地他项权利是在已经确定了土地所有权和土地使用权的土地上享有的权利，以土地所有权和土地使用权的存在为前提，通常以土地所有权和土地使用权的客体为客体。权利人可依一定方式自土地所有权人、土地使用权人取得土地他项权利，从而与土地所有权人、土地使用权人之间产生某种法律关系如土地使用权抵押关系、租赁关系。

(二)土地他项权利的取得方式

土地他项权利因其具体权利类型不同，取得方式亦有差别。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》，作为民事财产权利的一种，土地他项权利可以通过以下方式取得：(1)基于法律、行政法规的直接规定取得，如《确定土地所有权和使用权的若干规定》第9条(电力通讯经营单位享有的他项权利)、第54条(立体交叉和平面交叉使用土地时享有的他项权利)。(2)根据与土地所有权人或者土地使用权人订立的协议取得。(3)基于其他合法行为取得。根据法理和实践，取得土地他项权利的依据还可以是行政行为(政府决定)、司法行为(法院判决)等，例如，市政部门关于建设地下铁路的决定，政府批准电信公司利用某企业使用的国有土地敷设地下电缆，法院在处理土地相邻纠纷时依法作出的确权判决。

(三) 土地他项权利的分类

《土地登记规则》第2条第2款规定土地他项权利包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。这里所说的“其他土地权利”，从我国目前的情况看，主要有地役权、空中权和地下权、土地借用权、耕作权。

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