土地登记代理人

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土地他项权利人可以依法或者依约定对土地实施某种利用行为。

土地他项权利人可以依法律或者约定请求土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或者不为某种行为;有权排除土地所有权人 、使用权人或者第三人对其权利的侵害。

土地他项权利人取得、行使权利不得违反法律规定的义务及权利设定时约定的义务，不得给土地所有权人、使用权人造成超出合理限度的或者本来应当且能够避免的损害。

从权利内容的角度可以将土地他项权利分为积极他项权利和消极他项权利。积极他项权利指他项权利人于他人土地上为一定行为的权利，如抵押权人的抵押物处分权、地役权人的通行权、引水权、排水权等等。消极他项权利，指为保障自己在地上工作物或者相邻物上的合法利益而请求土地所有权人、使用权人不为一定土地利用行为的权利，如电力设施所有权人禁止妨害输电线路安全的权利，邻地人的禁止妨碍采光权、禁止妨碍观望权等等。

积极他项权利，按权利性质分，可分为用益性他项权利和担保性他项权利。用益性他项权利是指按照特定需要而使用他人土地的权利，如租赁权、地役权、耕作权。担保性他项权利是指为保证债务履行而在他人土地上设立的物权负担，目前仅有抵押权一种。这里所说的“他人土地”，是指他人拥有土地所有权或者土地使用权的地块。

用益性他项权利又可分为工作物维持权和行为权。工作物维持权指在他人土地上建立和维持某种建筑物或其他固定设施的权利。我国现有的空中权和地下权即属于工作物维持权。行为权包括两类，一是在他人土地上实施通行、取水、引水、排水等利用行为的权利，二是在他人土地上维持工作物的权利。

担保性他项权利的特点是对土地使用权人的权利处分构成一定限制，并赋予担保权人在债务不履行情况下请求司法扣押和变卖标的物受偿的权利。这种权利具有一定的长期性。根据现行土地登记规则，土地抵押应作为他项权利予以登记和管理。

他项权利产生相对人的消极义务(即不作为的义务)。积极他项权利产生相对人的不妨碍义务。也就是说，为保护他项权利人在他人土地上的合理利用需求，实现土地资源的充分有效利用，土地所有权人、土地使用权人及第三人不得妨碍他项权利人利用土地、侵害工作物或者实施有损土地他项权利人合法利益的其他行为。消极他项权利产生土地所有权人、土地使用权人的容忍义务，即不为一定的土地利用行为，以保障土地他项权利人在该土地上的合法权益。

另一方面，他项权利人也必须尊重土地所有权人、土地使用权人的合法权益。为了平衡各方利益，实现权利的公平保护，土地他项权利人行使权利不得违反强行法的禁止性规定和双方设定权利时约定的义务。对超出合理限度的使用或者本来应当且能够避免而未能避免所造成的损害承担损害赔偿责任。

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