土地登记代理人

答案和解析

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

(1) :C　　(2) :C　　(3) :D　　(4) :C　　(5) :A

(6) :C　　(7) :D　　(8) :A　　(9) :A　　(10) :C

二、多项选择题(共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

(1) :A,B,C,D　　(2) :A,B,D　　(3) :A,B,D,E　　(4) :A,E　　(5) :A,E

(6) :A,B　　(7) :B,D,E　　(8) :A,C　　(9) :A,B,D　　(10) :C,D,E

三、综合分析题(共4题，共70分)

(1) :

1.该土地登记应该按以下程序办理：

(1)A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。

(2)该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。

(3)应提交以下资料：

1)土地使用权登记申请表;

2)A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;

3)县级以上人民政府建设用地批准书;

4)国有土地划拨决定书;

5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

2.权属审核中应注意以下问题：

(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。

(2)对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。

(3)对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。

(4)对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。

(2) :

该仓库在租赁过程中必要的工作步骤：

(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致。

(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议文件，并确定租赁的面积、租金水平等。

(3)租赁双方根据协议文本。由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图。

(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。

(3) :

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的土地登记代理机构的设立条件是：

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的服务场所。

(3)有必要的财产和经费。

(4)有足够数量的专业人员。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

2.国内土地登记代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法

人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。

3.土地登记代理机构具有的权利包括：

(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。

(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。

(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。

(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。

(5)法律、法规和规章规定的其他权利。

4.土地登记代理机构应履行以下义务：

(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。

(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。

(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。

(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。

(5)严格按照规定标准收费。

(6)接受主管部门的监督和检查。

(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。

(8)法律、法规和规章规定的其他义务。(4) :

1.应当按以下申请土地登记：

(1)B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。

(2)申请时限规定：

1)按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内;

2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。

(3)应该提交的材料：

1)土地使用权登记申请表。

2)该企业法人证明、法人身份证明。

3)建设用地批准书。

4)《国有土地使用权出让合同》

5)出让金支付凭证。

6)委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按50年计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点：

(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致。

(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。

(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。

(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致。

(5)对出让金支付情况的审核等。

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（责任编辑：hbz）

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