房地产估价师

七、估价测算过程

(一)成本法测算过程

1.土地取得成本

采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。(测算过程略)

土地取得成本= 1300×25000= 3250(万元)

2.建设成本

(1)建筑安装工程费

当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/mz。(依据略)

建安工程费= 2600×15000= 3900(万元)

(2)勘查设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)

勘查设计和前期工程费=3900 x9% =351(万元)

(3)基础设施建设费

基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)

基础设施建设费= 290 x15000= 435(万元)

(4)其他工程费

其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)

其他工程费=130 x15000 =195(万元)

(5)开发期间税费

开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)

开发期间税费= 210×15000= 315(万元)

(6)建设成本

建设成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(万元)

3.管理费用

管理费用比率一般按4%计算(依据略)

管理费用= 5196 x4%= 207. 84(万元)

4.销售费用

销售费用比率一般按3%计算(依据略)

销售费用= (3250+5196) x3% =253.38(万元)

5.投资利息

计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)

投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15

= 547. 79(万元)

6.销售税费

销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5. 65%。(依据略)

销售税费=V×5.65%

7.开发利润

项目成本利润率为15%。(依据略)

开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%

= 1418. 25(万元)

销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费 =土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格x5.65%

销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(万元)

8.折旧

根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)

房地产现值为：11524. 39×90% =10371.95(万元)

取整：10372万元

单价：10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)

(二)收益法测算过程

式中A-年净收益;

Y——报酬率;

g——年收益递增率;

n——收益年限。

1.测算年净收益

年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入

年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

(1)年有效毛收入

该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(㎡?天)(不包括物业费、水电费)，空置率为5%。(依据及测算过程略)

年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)

=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)

(2)年运营费用

1)营业税及附加

包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5. 5%。

营业税及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)

2)房产税

房产税占租金有效毛收入的12%。

房产税= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)

3)维修费

维修费为5.2元/ni2。(依据及测算过程略)

4)管理费

管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)

管理费= 520.13×3% =15.6(元/㎡)

5)保险费

经测算，保险费为10. 39元/㎡。(依据及测算过程略)

(3)年净收益

年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费

=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)

2.确定报酬率Y

经测算，报酬率为7%。(依据及测算过程略)

3.确定收益逐年递增比率g

经测算，估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)

4.确定尚可收益年限n

估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。

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