房地产估价师

多选题

1关于房地产估价要素的说法，正确的有()。

A估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要

B估价对象由估价委托人和估价目的双重决定

C选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取

D估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择

E 估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序不得交叉或反复

【簪塞】ABDE

【辨析】本题考查的是估价目的。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取，参见教材P33.

判断题

2房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿.( )

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿：房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿，参见教材P18。

3某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。( )

【簪室】×

【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如累是该房地产内部(用地红线内)的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。P54。

4房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值.( )

【答案】、√

【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保陆价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等).P102.

5在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。()

【答案】x

【解析】本题考查的是税收制度政策。一般地说.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨，相反，会使房地产价格下降。 P139.

6房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。( )

【答案】、√

【解析】本题考查的是房地产估价原则的含义，市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则， P153.

7房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。( )

【答案】x

【解析】本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整。P192。

8比较法估价中进行房地产状况调整.是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。( )

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产状况调整的台义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格，P95.

10有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。( )

【答案】、√

【解析】本题考查的是。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

11运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧.()

【答案】×

【解析】本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。P305.

12在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。()

【答案】×

【解析】本题考查的是假设开发法。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在末来开发完成之时的房地产市场状况下的价值，但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时房地产市场状况下的价值，当房地产市场不好而需要廷迟销售的，则是顶测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值.参见教材P332。

13运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发屉速度予以加权计算，权重应根据各期发屋速度的大小，由小到大来确定。( )

【答案】x

【解析】本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。参见教材P351。

14基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。()

【答案】、√

【解析】本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理理性。P384。

15在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。()

【答案】、√

【解析】本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在低押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同，参见教材P401。

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