房地产估价师

11.成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有(　)。

A.客厅

B.卧室

C.厨房

D.卫生间

E.封闭阳台

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。参见教材P135。

12.下列房地产不得抵押的有(　)。

A.幼儿园的教学楼

B.某大学的校办工厂

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《城市房地产抵押管理办法》也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(5)依法不得抵押的其他房地产。参见教材P142。

13.下列房地产中，属于可以转让的有(　)。

A.被查封的房地产

B.异议登记期间的房地产

C.抵押权人同意转让的房地产

D.购买已满五年的经济适用住房

E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P122～123。

14.商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形有(　)。

A.房屋抵押

B.房屋继承

C.变更房屋用途

D.房屋买卖

E.经出租人同意转租房屋

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。

15.王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有(　)。

A.按贷款发放的先后顺序

B.按贷款数额的大小顺序

C.按各银行起诉的先后顺序

D.按贷款合同签订的先后顺序

E.按房地产抵押登记的先后顺序

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

16.下列关于共有房屋的表述正确的是(　)

A.共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权

B.按份共有人可以转让其所拥有的份额，须经其他共有人同意

C.除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意

D.具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割

E.共同共有房屋分割后，变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是共有房屋的转让。按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意。

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（责任编辑：gx）

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