土地估价师

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第九章 征地区片综合地价评估

(一)考试目的

测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。

(二)考试范围

1.征地区片综合地价的基本概念

2.征地区片综合地价的特点

3.征地区片综合地价评估的基本步骤

4.征地区片综合地价评估的方法

5.征地区片综合地价的表达形式

6.征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用

(三)考试基本要求

掌握：征地区片综合地价的基本概念和特点;

熟悉：征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式;

了解：征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。

本章复习难点：

1.征地区片综合地价的基本概念和特点;

2.征地区片综合地价的评估方法。

一、征地区片综合地价的基本概念

(一)征地区片综合地价概念

征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。

(二)征地区片综合地价评估的基本原则

1.维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。

2.同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。

3.协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。

4.公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

二、征地区片综合地价的特点(略)

三、征地区片综合地价评估的基本步骤(略)

四、征地区片综合地价评估的方法

(一)农地价格因素修正测算法

l.基本概念

农用地价格因素法是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。

2.基本步骤：

(1)计算区片内的农地价格

已经根据《农用地估价规程》完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格。

没有完成基准地价测算的地区，可以采用收益还原法、市场比较法等地价评估方法确定。具体方法参照《农用地估价规程》的有关规定。

(2)确定修正因素和系数

修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等确定。

采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系数参照下面的方法确定。

a)土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近，档次越高，修正系数越大。

b)人均耕地数量：将测算范围的各区片的人均占有耕地面积进行比较，分为不同档次并确定修正系数。人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数越大。

c)土地供求关系：将测算范围的各区片一定时间段的土地征用数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。土地征用数量越多，档次越高，修正系数越大。

d)当地经济发展水平：将测算范围的各区片一定时间段的经济收入水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。经济收入水平越高，档次越高，修正系数越大。

e)生活保障水平：将测算范围的各区片一定时间段的生活保障水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大。

(3)计算征地区片价，将各区片的农地价格和所对应的修正系数代人公式即可得到各区片的征地区片价。

(二)征地案例比较测算法

1.基本概念

征地案例比较测算法是将区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，通过比较修正得到征地区片价的方法。

2.基本步骤：

(1)选择征地案例

需要选择三个以上有代表性的征地案例。选择的征地案例应是近三年之内发生的，并发生在本区片或其它可比区片的项目。征地案例的选择要注意到项目的不同类别。

由于目前征地案例存在很大的差异，因此，在使用案例前，还要对案例的合理性进行判断。即判断该案例的补偿费用是否能够满足被征地农民生产、生活和发展的需求，是否代表当地的正常水平等。

(2)统一可比内涵

征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补偿费、附着作物补偿费和其它额外损失的补偿费用等剔除出去。

(3)进行比较

对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。

区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域农业发展程度等。

个别因素是指构成区片的个别特性并对其补偿费用产生影响的因素。个别因素比较的内容，要有区片的土地类型、地形、地质、人均耕地、收入水平和征地项目类型等。

时间因素修正是指根据征地案例费用发生的日期对补偿费用进行调整。

(4)计算征地区片价

通过案例比较，编制比较修正系数表，代人比较测算法基本公式，计算各区片比较价。在区片比较价的基础上，采用简单平均、加权平均等方法将三个案例的结果进行平均处理，得到各征地区片价。

(三)年产值倍数测算法

1.基本概念

年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，土地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。

2.具体步骤：

(1)确定区片土地年产值

区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年平均产值确定。

(2)确定土地补偿倍数和安置补助倍数

土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

制订了统一补偿倍数的地方采用统一补偿倍数。

(3)计算征地区片价

将各区片土地年产值、土地补偿费和安置补助费倍数代人上述公式，计算得到各征地区片价。

征地区片综合地价的表达形式主要有：

(1)征地区片综合地价表;

(2)征地区片综合地价分布图。

征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用

征地区片综合地价体系建立以后，在实际的征地补偿估价中就可以运用征地区片综合地价，考虑区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区域位置状况、农村社会经济发展水平等因素的影响，修正确定征地补偿费用。其评估原理与基准地价系数修正法相近。

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（责任编辑：lqh）

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