土地估价师

A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

(2)基准地价系数修正法的基本原理

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

基准地价系数修正法计算公式为：

宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+ ∑Ki)×相关修正系数

式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。

(3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益

其中：

土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;

土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;

土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;

投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;

投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;

土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。

(二)估价过程(略)

问题(每小题3分)：

1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?

2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?

3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?

4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?

5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?

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（责任编辑：fky）

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