土地估价师

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第八章 城市地价动态监测

考试范围

1.城市地价动态监测的概念

2.城市地价动态监测的基本程序

3.城市地价动态监测指标含义及其采集方法

4.标准宗地(地价监测点)设立的要求

1、城市地价动态监测概念

城市地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

2、城市地价动态监测的目的与作用

通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的水平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。

3、城市地价动态监测的基本程序(略)

4、地价监测点设立及信息采集的基本要求

(1)地价监测点的设立原则

1)代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性;

2)确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定;

3)稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件、利用状况以及周围土地的，利用条件比较稳定，在较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况;

4)标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。

(2)地价监测点设立的基本步骤

1)在土地定级基础上地价区段的划分

①地价区段划分的要求

(A)在土地定级基础上分用途划定;

(B)在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致;

(C)在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划引件等基本相同;

(D)各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性;

(E)各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被监测范围。

②地价区段划分的方法

(A)以土地级别、基准地价或交易样本地价为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线;

(B)在地价等值线的基础上，以土地级别界线、宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界;

(C)在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图;

(D)以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记。各用途实际土地面积根据城镇地籍调查结果计算。

2)地价区段内地价监测点的布设要求

①地价监测点为形状规则，独立宗地或者地块，具有明确的界限;

②地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近;

③地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它城市不应低于60个;各用途地价监测点的数量应尽可能均衡;

④地价监测点的分布密度至少应达到每区段l～2个。

3)地价监测点初始资料的采集

地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：

①以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上;

②查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表;

③根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等;

④根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点;

⑤对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息;

⑥经分析和筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等

4)地价监测点上图与资料建档。

①绘制地价监测点分布图，标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素;

②建立监测点资料档案。

(3)地价监测点的维护

1)地价监测点定期检查

每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。地价监测点的检查内容有：

①使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等;

②)周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等;

③权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等方面。

2)地价监测点更新

地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：

①地块或地块上建筑物灭失;

②地块用途发生改变;

③地块被合并或分割;

④地块地质条件发生规模较大的恶性改变;

⑤土地被长期低效利用;

⑥城市主城区或建成区扩容。

地价监测点的更新可分为原监测点删除的更新、新监测点替代原监测点的更新和净新增监测点的更新。新监测点和净新增监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数的l0%。当遇到城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上，进行监测点的扩充。

3)建立地价监测点资料库

地价监测点须建立专门的资料库，并对资料进行及时的分类管理，资料库管理的资料主要包括：

①初始登记资料，包括：城市地价监测点登记表(初始)、地价区段登记表(初始)、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影像照片等;

②变更登记资料，包括：各监测年度的城市地价监测点登记表(变更)、地价区段登记表(变更)、地价监测点变更统计表等;

③各季度、年度成果资料，包括：地价监测点(季度)调查表、地价动态监测指标(季度)调查表、土地招标拍卖挂牌出让情况(季度)调查表、土地交易样本(季度)调查表、地价监测点(年度)调查表、地价动态监测指标(年度)调查表、房屋交易样本(年度)调查表、土地(年度)供需情况调查表、房屋(年度)供需情况调查表、土地面积调查表、相关社会经济指标(年度)调查表、城市基准地价更新情况调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点分布图、土地交易样本分布图、房屋交易样本分布图、城市地价状况年度分析报告、地价监测点评估报告等。

(4)地价动态监测数据采集

1)地价动态监测数据的内容

①地价监测点数据，分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况;常规数据采集重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。

②土地交易样本数据，为土地交易的相关数据。

③房屋交易样本数据，为房屋交易的相关数据。

④城市一般数据等，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

2)地价动态监测数据采集方法

监测点数据分为基础数据和监测点地价。

监测点基础数据在地价监测点布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。

监测点地价通过对监测点市场价格的评估获取，有关监测点地价评估的原理和方法须遵循《城镇土地估价规程》;如果设立的监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得到。

监测点年度数据每年采集一次，监测点年度地价基准日设定在每年的12月31日;监测点季度数据每季度采集一次，通过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的10%，监测点季度地价基准日设定在各季度的最后一日。

监测点地价评估要求如下：

①监测点现状条件下评估地价与设定内涵条件下评估地价分别评估，评估值为监测点地面价;

②监测点地价为土地使用权价格，且不考虑他项权利限制;

③监测点设定内涵条件下评估地价所对应的年限均为相应用途的法定最高

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（责任编辑：lqh）

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