土地估价师

三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51 ～60，共10分。每小题有 A 、B、C、D 四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25 分)

(一)某工业集团拟将其下属的A 企业进行股份制改造,A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000㎡，所在区域的工业用地基准价为350元/㎡。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总体股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过亿元。根据以上资料，回答51～55小题的问题。

51.要使总估价额不超过亿元，可使用的方法有(　　)。

A.缩小入股土地的面积

B.缩短入股土地的年期

C.降低土地的单价

D.限制入股土地的权利

52.基准地价系数修正法评估的宗地价格是(　　)。

A.比准价格

B.剩余价格

C.交易底价

D.成本累加价格

53.基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括(　　)。

A.土地上有建筑物

B.有基准地价

C.已有宗地价格修正系数表

D.具有足够数量的标准宗地地价样本

54.基准地价评估时的土地用途以(　　)用途为主。

A.现实

B.住宅

C.商业

D.规划

55.地价管理的主要作用在于(　　)。

A.防止地价暴涨和土地投机

B.促进土地合理利用，防止国有土地收益流失

C.规范交易行为，健全地产市场

D.规范估价方法，提高地价水平

(二)企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万㎡综合大楼和2万㎡公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/㎡，公寓售价为4500元/㎡，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/㎡，公寓为1800元/㎡，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税率为售价的5.5%。根据以上资料，回答56～60小题的问题。

56.该宗地在规划条件下的总地价为(　　)万元。

A.12253.59

B.13460.85

C.11538.69

D.12760.47

57.经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000㎡综合楼外，还可分得(　　)㎡的公寓。

A.13657.40

B.12360

C 11589.11

D.11267.76

58.根据评估目的不同，宗地地价可分为(　　)。

A.基准地价、标定地价、交易底价等

B.成交地价、标定地价、交易底价等

C.基准地价、成交地价、标定地价等

D.标定地价、出让底价、交易底价等

59.宗地地价评估的程序，是以(　　)开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

A.收集资料

B.接受估价委托书

C.拟定估价作业计划

D.确定估价基本项目

60.宗地地价是指具体宗地在某一期日的(　　)价格。

A.土地抵押权

B.土地使用权

C.土地租赁权

D.土地所有权

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（责任编辑：gx）

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