土地估价师

1.利用收益还原法求算地价时，下列中(B)不是总收益产生的形式。

A.土地租金

B.房屋租金

C.房地出租的租金

D.企业经营收益

2.一般而言，以下还原利率最高的是(C )。

A.承租土地使用权还原利率

B.土地还原利率

C.建筑物还原利率

D.综合还原利率

3.房地出租中，(A )的费用计算与建筑物重置价无关。

A.管理费

D.维修费

C.保险费

D.房屋折旧费

4.承租土地使用权只能按合同租金的(B )及租期估价。

A.现值

B.差值

C.终值

D.金额

5.某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为(D )万元(假设其收益为客观收益)。

A.450

B.475

C.500

D.550

6.运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域(B)。

A.只要在同一个城市即可

B.需在同一供需圈内

C.要相邻

D.需在同一级行政区内

7.比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为(B)元/㎡。

A.300

B.377.6

C.420.3

D.423.7

8.当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到( C )后，再进行修正。

A.环比指数

B.综合指数

C.定基指数

D.条件指数

9.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为(D )元/㎡。

A.1029.18

B.1380.00

C.1440.00

D.1502.61

10.在剩余法的基本公式中“地价=开发后的不动产售价一开发成本一利润一利息一税金”中，利息是指(B )。

A.不动产售价的利息

B.开发成本的利息

C.贷款利息

D.场地取得费及开发费的利息

11.下列情况中，(C )的土地价格不能用剩余法评估。

A.待开发土地

B.待整理土地

C.建筑物已陈旧的房地产

D.土地具有开发或潜在开发价值的土地

12.剩余法估价时，各种费用的计息期为(D )。

A.整个开发期

B.1/2开发期

C.销售期

D.因费用的不同而不同

13.开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为300元/m2，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积35000㎡，可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可确定为(C )万元。

A.94500

B.12600

C.7875

D.7000

14.某地块的取得费为6万元/亩，开发费为1.8亿元/k㎡，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投资的回报率为18%，土地增值收益率为20%，一年期贷款利率为10%，则该地块投资利润为(A)元/㎡。

A.48.60

B.51.53

C.53.99

D.54.60

15.路角地如有陆桥或地下道出入口，则在该路角地单价的基础上以(D )为限进行修正。

A.加成10%

B.加成20%

C.减成10%

D.减成20%

16.宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为(A )。

A.其顶点与底边中点垂直距离的1/2，底边中点深度

B.临街线，底边中点深度

C.其顶点与最深处距离的1/2，最深处深度

D.临街线，最深处深度

17.对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用(B )计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。

A.成本逼近法

B.成本法

C.剩余法

D.收益法

18.我国地价体系的核心是(D )。

A.交易底价和标定地价

B.交易底价和成交价格

C.交易底价和交易评估价

D.基准地价和标定地价

19.某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为(B )元/m2。

A.980

B.1010

C.1020

D.1040

20.凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请(D )，同时申报土地资产价格或土地交易价格。

A.地价审核

B.土地使用权转移

C.土地税费增减

D.土地登记

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