土地估价师

    例1.某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
    根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：
    1．计算土地取得费
    土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)
    2．计算土地开发费
    土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
    3，计算投资利息
    在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为：
    120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)
    4．计算投资利润
    投资利润为：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)
    5．计算土地增值收益
    土地增值收益为：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)
    6．计算土地价格
    土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
    ＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)
    7．进行可出让土地比率修正
    由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：
    开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％
    则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)
    8．进行土地使用权年期修正
    以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：
    732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)   
    9．计算土地总价格
    土地总价格707．74×10000＝7077400(元)
    因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707．74元／m’，总价格为7077400元。

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