土地估价师

五、土地估价报告使用方向的规定

1．土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同列明。

委托方使用土地估价结果报告的限制条件如下：

（1）必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估，对于报告的有效期一般界定为半年；

（2）必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效；

（3）必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告；

（4）只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果；

（5）只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。

2．土地估价报告的使用方向

（1）最基本的使用方向：保证税赋的公平性，为税收服务。

（2）为土地出让、转让、抵押、企业以土地作价入股等交易提供依据。

（3）土地征用、征收、拆迁等补偿等提供依据。

（4）解决司法纠纷服务。

（5）对涉及土地的遗产、家产分割、赠与等提供依据。

由于土地估价机构存档和各级土地管理部门对土地估价结果确认或备案时，对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数的选择，等等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时，估价机构出具的宗地估价报告也应适当保守技术秘密。因此，为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。

六、土地估价中特别事项的内容与界定

土地估价中特别事项有：

1．在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等；

2．土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据；

3．在现有的产权资料中依据最有效的产权资料；

4．对产权不完善(未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理；

5．在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定；

6．特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。

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（责任编辑：中大编辑）

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