土地估价师

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第三部分土地估价(63分)

一、估价原则(1分)

与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。

二、地价确定(2分)

评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。

三、估价方法与估价过程(60分)

延伸阅读：

1、在评估一宗土地的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。

2、此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

3、还需要指出的是，对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用剩余法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了剩余法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和剩余法三种估价方法。

1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值)

(1)基准地价简介(20%)

地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10%)

基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10%)

(2)宗地级别的确定。(10%)

说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。

(3)基准地价修正。(60%)

编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致。(30%)

编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合。(20%)

其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。(10%)

(4)地价计算。(10%)

(5)方法运用完整性系数。(85～100%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

2、剩余法

(1)最佳开发利用方式(10%)：说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。

如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。

(2)不动产总价估算(20%)：估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。

(3)开发成本估算(30%)：估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。

(4)利息计算(10%)：开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。

(5)利润计算(10%)：利润率选取依据及其合理性。

(6)税金及其销售税费估算(10%)：选取全面、正确，依据合理。

(7)地价计算(10%)：公式及计算过程的正确性。

(8)方法运用完整性系数(85%～l00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。

以(1)～(7)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

3、收益还原法

(1)总收益确定(30%)

客观收益的确定方法及详细测算过程。

(2)总费用(40%)

费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。

(3)土地纯收益确定(10%)

土地纯收益的剥离方法和依据

(4)土地还原率确定(10%)

土地还原率确定依据、合理性等。

(5)地价计算(10%)

公式及计算过程的正确性。

(6)方法运用完整性系数(85%～l00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(5)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20%)：构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。

(2)土地开发费用(20%)：开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。

(3)相关税费(10%)：组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。

(4)利息计算(10%)：利息率选择、开发周期的设定、计息期

(5)利润计算(10%)：利润率选择、依据

(6)土地增值(10%)：增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。

(7)相关修正(10%)：年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。

(8)地价计算(10%)：公式及计算过程的正确性。

(9)方法运用完整性系数(85%～l 00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(8)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

5、市场比较法

(1)比较实例选取(20%)

案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。

(2)比较因素选择(15%)

是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。

(3)因素条件说明及说明表编制(5%)：描述各条件是否客观、具体、量化

(4)因素条件及系数(50%)：修正是否恰当、相互权重是否合理。

a)情况修正体系(10%);b)期日修正体系(5%); c)年期修正体系(5%); d)区域因素修正体系(20%); e)个别因素修正体系(10%)

(5)方法运用完整性系数(85%～l00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法满分值，即可得到该方法得分。

估价报告整体协调性系数T：85%—100%考虑所有评审项目中未能涵盖的减分

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（责任编辑：lqh）

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