土地估价师

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土地估价师考试管理基础与法规辅导：课堂笔记一（2）

4.西方经济学观点

英国经济学家马歇尔认为："土地的含义指的是大自然无偿赠与人类的陆地、水、空气、光和热等物质和力"。美国土地经济学家伊利认为："经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源……经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西"。

澳大利亚的克里斯钦和斯图尔特进一步指出："土地一词是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征"，

"必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动"。

5.联合国粮农组织的定义

1972年联合国粮农组织(FAO)在荷兰瓦格宁根召开了土地评价专家会议，在会议文件《土地与景观的概念及定义》中专门给土地下的定义是："土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植物。它还包括这一地域范围内过去和现在的人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。"1976年联合国粮农组织发表的《土地评价纲要》则进一步指出：土地是"地表的一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏地质、生物圈、植物界和动物界的属性，以及过去和现在的人类活动的结果;考虑这些属性和结果的原则是，它们对于人类对土地目前和未来利用施加重要的影响"。

6.其他观点

有的学者认为，土地甚至包括自然资源或自然的力量，不是单纯指地球表面，并且包括地面以上和地面以下一切物质。

至此，联合国粮农组织对于土地的概念趋于完善，并且已经为众多的学者所接受。

(三)容易混淆的几个概念(了解)

土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。土地与国土也不是同一概念，国土是指一个国家主权管辖的地域空间：领土、领空、领海，是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。土地的概念要狭窄一些，尽管土地也包括陆地上的水面即江河、湖泊、水库、滩涂等，但海洋不包括在土地范围之内。并且，土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念，二者是在不同层面上作出的不同定义。最后还应提及土地资源与土地概念的联系与差别。一般说来，土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地，是在一定的技术经济条件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。由此可见两者之间有差别，但这种差别又是比较模糊的，土地资源的范围随着科学技术的进步正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分。一般来说，国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。

例题：下列关于土地的定义，表述不正确的是()。

A.土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体

B.土地兼有自然和社会经济双重属性

C.土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果

D.土地的特性是随着时间发展变化的

答案：C

解析：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。不包括“海洋表面。

二、土地的特性(掌握)

土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

(一)土地的自然特性

1、土地面积的有限性。土地是自然的产物，人类不能创造土地。广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。人类虽然能移山填海，扩展陆地;或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。

2、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互换，不能搬动。人们通常可以搬运一切物品，房屋及其它建筑物虽然移动困难，但可拆迁重建。只有土地固定在地壳上，占有一定的空间位置，无法搬动。因此，人们把土地看作是不动产的代表。这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地;同时，这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。

3、土地质量的差异性。不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素(如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石)的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。

4、土地永续利用的相对性。土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性具有两层含义：第一，作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性;第二，作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。其它的生产资料或物品，在产生过程或使用过程中，会转变成另一种资料、物品，或逐渐陈旧、磨损，失去使用价值而报废。土地则不然，只要人们在使用或利用过程中注意保护它，是可以年复一年地永远使用下去的。但是，土地的这种永续利用性是相对的。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

例题：土地的自然特性包括()。

A.土地面积的无限性

B.土地位置的固定性

C.土地质量的差异性

D.土地永续利用的绝对性

答案：BC

解析：应是土地面积的有限性、土地永续利用的相对性。

(二)土地的经济特性

1、土地经济供给的稀缺性。这一特性有两层含义：首先，

供给人们从事各种活动的土地面积是有限的;其次，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵，迫使人们节约、集约地利用土地，努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。

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