土地估价师

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第二部分　土地管理概念

一、土地管理的内涵(掌握)

土地管理从本质上讲，是占统治地位的阶级为确立和巩固与本阶级利益相一致的土地所有制，调整土地关系，合理组织和监督所采取的包括经济、行政、法律、工程技术等方面的综合性措施。

1.土地管理都是为了确立和巩固某种土地所有制。

2.调整土地关系是土地管理的重要社会职能。

3.监督和组织土地的合理利用是土地管理的基本内容。

4.土地管理需要运用多种手段和措施。一是法律手段。二是经济手段。三是行政手段。四是科学技术手段。

我国的土地管理可定义为：土地管理是在一定的环境条件下，国家综合运用行政、经济、法律、技术方法，为调整土地关系，维护土地所有制，监督土地利用，提高土地利用的生态、经济、社会效益，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。土地管理的本质是对土地资源的行政管理。土地管理具有以下几方面的特征：

1.土地管理的主体是各级政府的国土资源行政主管部门及其公务员，包括政府(中央政府和地方政府)、土地行政主管机关(国土资源主管部门)、行政首长和普通公务员。

2.土地管理的客体包括土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系;人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

3.在土地管理中，要综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地;

4.土地管理的职能包括计划、组织、指挥、协调与控制;

5.土地管理的基本任务是要坚定不移地贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足日益增长的需求。

6.土地管理具有鲜明的阶级性。

(一)土地管理的目的(掌握)

1.维护土地公有制。 “实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。

2.调整土地关系，提高土地利用的经济效益、生态效益和社会效益。

3.实现土地资源的可持续利用。

(二)土地管理的性质(熟悉)

土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。一方面从纯劳动过程角度考察，体现其自然属性;另一方面，从人与人在劳动过程中必然要结成一定的社会关系角度考察，体现其社会属性。

当前我国土地管理的特点包括：

(1)特别突出地加强了耕地保护。

(2)对省级地方人民政府国土资源主管部门实行业务领导，保证土地管理政令畅通。

(3)土地利用规划管理实现了统一管理。

(4)出台了《土地登记办法》。

(5)合理利用土地、培育土地市场。

(三)土地管理的职能(掌握)

1.土地的宏观管理职能

土地管理的职能是指土地管理部门在土地管理活动中所负有的职责和应起的作用。同样具有二重性。一方面表现为维护社会主义土地公有制，调整土地关系的社会职能;另一方面表现为合理组织土地利用和提高土地生产力的组织、指挥、协调等职能。

土地管理活动过程就是管理者行使各种管理职能的过程。

(1)决策

决策是土地管理活动的先导

(2)计划

土地管理的计划职能包括预测、决策、计划的编制和计划的实施4个步骤。

(3)组织

土地管理的组织职能就是组织人力、财力、物力，采用先进的科学管理方法和技术，保证计划高质量、高效率地完成。

(4)协调

土地管理的协调职能是土地管理部门纵向、横向之间及其内部组织之间的管理

(5)控制(监督、执法)

(6)宏观调控

土地管理的宏观调控职能是随着土地管理事业的不断发展而新注入的职能。

(四)土地管理的方法(掌握)

实现土地管理的上述目标，就要综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。

1.行政方法

行政方法指领导者(管理者)运用行政权力，用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划等方式对于系统进行控制.行政方法依靠行政权力，具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。

2.经济方法

经济杠杆是经济方法的工具，在调节经济利益、实现管理目标方面发挥着重要作用。常用的经济杠杆有：地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆。

3.法律方法

法律方法比行政方法具有更大的强制性，严肃性和权威性。

4.技术方法

土地调查、土地信息与土地评价等是土地管理的技术手段

二、土地管理的任务(掌握)

我国土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制，维护土地所有者和使用者的合法权益，保护和合理开发利用土地资源，提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，促进社会经济的持续发展。现阶段我国土地管理的具体任务包括：

1.维护土地权益。依法保护土地所有者和使用者的合法权益，保障土地权利人的合法权益不受侵犯，是土地管理的根本任务。

2.保护土地资源。

3.合理利用土地。

4.规范土地利用行为。

5.健全土地管理制度。

三、土地管理的原则(熟悉)

目前我国土地管理的基本原则包括：

1.依法管理原则。做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

2.统一管理原则。土地利用涉及城乡和各行业、各种用途的用地，必须坚持城乡土地统一管理的原则。

3.维护社会主义土地公有制原则。实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

4.充分合理利用和保护土地原则。土地管理的根本目标在于满足经济社会发展对土地的需求，实现土地资源的可持续利用。

四、土地管理的主要内容(掌握)

根据国土资源部的职能，土地管理的主要内容可以归纳为以下七个方面：

(一)土地法规与政策的制定

土地法规与政策是实施土地管理的法律和政策依据。在土地管理中，组织立法和制定综合性政策是行政管理的一项重要内容，主要包括：

1、组织开展土地管理中的重大方针政策和发展战略的调查研究;

2、组织编制土地立法规划，组织拟定土地管理的法律、行政法规草案和行政规章;

3、负责土地管理的法律、法规中的使用解释工作，研究相关法律、行政法规草案与土地管理的法律、法规的协调问题;

4、办理依法由国土资源部受理的行政复议工作;

5、组织开展土地管理的法律、法规的宣传教育工作。

(二)地籍管理

地籍管理的主要任务，是维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，贯彻执行“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，为国民经济各部门服务，为综合运用行政、经济、法律措施，依法、统一、全面、科学管理土地服务。

地籍管理是土地管理的基础，其主要内容包括：

1、开展土地登记。土地登记是依法对土地使用权和所有权提出申请，进行审批、注册登记，确认土地所有权和使用权，发放土地证书的法律程序。土地登记，土地权利证书包括：①国有土地使用证;②集体土地所有证;③集体土地使用证;④土地他项权利证明书。

2、研究解决历史遗留和新出现的土地权属问题的政策界限，负责确定土地权属，调处土地权属纠纷;

3、开展全国土地资源调查、变更调查及土地条件调查等专项调查工作，负责对土地资源状况进行评价。

4、开展土地利用动态监测，及时提供建设用地规模扩展等监测数据及分析成果;

5、建立地籍信息资料公开查询制度及土地登记查证制度;掌握地籍管理工作动态，开展调查研究。

(三)土地规划和土地用途管制

1、土地规划

在土地管理中，编制土地利用总体规划与计划是土地管理的一个重要内容。土地利用总体规划与计划的具体内容是：研究全国和重点地区国土综合开发的政策措施，编制全国性及区域性的国土观划和各级土地利用总体规划;拟定土地供应政策;指导、审查和编制基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用土地开发规划等专项规划。

2、土地用途管制

实行土地用途管制是保护耕地的重要措施。土地用途管制制度的核心，是依据土地利用规划对土地用途转变进行严格控制。

(1)我国土地用途管制的目标

①土地利用整体效率最大化

有效配置可从两个角度来考虑：一是从土地使用者角度，二是从社会或宏观控制者角度。

②保护耕地

土地用途管制的核心目标是严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，实施耕地占补平衡，对耕地实行特殊保护，确保耕地总量动态平衡。

③消除土地利用中不利的外部影响

(2)土地用途管制的特点

①强制性。通过强有力的行政、法律、经济、技术等措施确保其实施，带有明显的强制性。

②系统性。土地利用系统属于典型的自然—经济—社会复合系统，要保证其持续利用，需采取多种手段、从多个角度加以管制，并需多部门协作。

③行政性。各级人民政府是实行土地用途管制的主体。

(3)土地用途管制的内容

①《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类，土地分为农用地、建设用地和未利用地。

②《土地利用现状分类》规定，土地利用一级类

③国家对土地用途变更进行监测。

④国家通过土地利用年度计划和农用地转用许可，严格限制新增建设用地，控制建设用地总量。

⑤实行土地利用监督管理。

⑥对违反土地利用总体规划的行为进行严格查处等。

4.耕地保护

该项制度主要包括以下内容：一是确保耕地总量18亿亩的目标不突破。二是实现耕地总量动态平衡。三是实行占一补一制度。四是对基本农田实行特殊保护。各省、自治区、直辖市划定的基本农田的数量应当占本行政区域内耕地的80%以上。五是运用经济手段保护耕地。六是明确政府责任。政府主要领导是第一责任人。

我国耕地保护工作包括耕地数量保护和耕地质量保护两个方面。耕地的数量保护是对耕地面积的保护，耕地的质量保护是对耕地的地力和农业生态环境的保护。

5.农用地转用和土地征收征用

(1)农用地转用

下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：

①国务院批准、核准的建设项目，国务院有关部门、国家计划单列企业和省人民政府批准、核准的单独选址建设项目。

②在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划申请城市分批次用地。

若农用地转用审批的权限属于国务院的，则农用地转用和征收土地由国务院同时审批。若农用地转用审批的权限属于省级人民政府而征收土地的审批权限属于国务院，则农用地转用先由省级人民政府审批，农用地转用批准后再报国务院审批征收土地。

(2)土地征收。土地征收又称征收集体土地，是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。

征收与征用的区别：

相同点：都是为了公共利益的需要;都要经过法定程序;都要依法给予补偿。

不同点：征收是土地所有权的改变，征用只是土地使用权的有条件的改变。

6.土地供应和市场管理

土地供应是调控房地产市场的基本手段，发挥土地供应对房地产市场的调控作用，实现土地供需总量基本平衡。土地供应和市场管理的主要内容有;

1)制定建设用地供地标准和建设用地审查报批管理办法

2)制定并组织实施土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资等管理办法和地产交易规则

3)制定地价体系和地价管理制度。

4)制定划拨建设用地使用权目录并组织实施

5)制定乡(镇)村用地管理办法

6)负责公布土地市场运行动态。

7.土地执法与监察

土地执法监察是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律、法规全面实施的基本途径和手段，其具体内容包括：

1)受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件;

2)受理对土地违法行为的检举、控告;

3)调查土地违法案件;

4)协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件。

5)指导、监督检查下级土地管理部门的土地监察工作;

6)监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况。

五、我国土地管理机构的设置(了解)

全国城乡土地统一管理的体制，是由我国的具体国情所决定的。一是我国人地矛盾的内在需求。耕地的保护实质就是协调好吃饭与建设，做到一要吃饭，二要建设，三要保护环境。二是维持我国土地公有制的客观需要。

我国现行土地管理机构的设置是1998年新修订的《土地管理法》、中央国家机关机构改革方案确定的管理体制。

我国现行的土地管理体制主要有以下几个特点：

(1)强化了国家管理土地的职能，实行国家和省两级管理以省为主的管理模式。

(2)具体划分了中央与地方各级人民政府及其土地行政主管部门的土地管理权。

(3)实行了全国土地的统一管理。

(4)国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导，省级国土资源主管部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。

六、土地管理与可持续发展的关系(了解)

2.土地合理利用与可持续利用的概念

(1)使有限的土地，持续地满足人们日益增长的需求。

(2)指能在维持和不断改善土地生态环境条件的基础上，保持并逐步提高土地的利用效益，使土地得到不断更新和循环利用。

(3)指土地资源的开发、利用、整治与保护等一系列行为既要满足当代人的需求，又不对满足后代人的需求构成危害的、实现人——地关系与人——人关系协调统一的一种土地利用模式。

土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需求，即“代内平等”和“代际平等”;

3.土地管理与可持续发展的关系

(1)土地管理是协调社会矛盾的重要手段

人地矛盾是社会其它具体矛盾的一个主要根源。土地管理通过协调人地矛盾，从而成为协调社会矛盾的重要手段。

(2)土地管理是实现社会可持续发展的基本保障

土地资源的永续利用是社会经济可持续发展的基础，也是社会经济可持续发展的基本保障。

(3)土地管理是社会稳定的根本保证

4.土地资源可持续利用管理

①增加土地资源的经济供给

一是土地利用的扩张;二是土地利用的集约;三是土地的经济利用;四是消极的控制消费。

②适当抑制对特定用途土地资源的需求

③利用各种政策工具，强化土地资源可持续利用管理

地籍管理

一、地籍概念(掌握)

地籍是土地的“户籍”。其具有空间性、法律性、精确性和地籍资料的连续性等特点。地籍的空间性是由土地空间位置的固定性所决定的。地籍的法律性体现了地籍簿册(含图)的可靠性。

一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。

二、地籍分类(掌握)

1.按功能分类

按照功能的不同，可将地籍分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。

1)税收地籍。税收地籍是指以课税为目的而建立的地籍，主要记载纳税人姓名、地址、宗地面积及为确定税率所需的土地等级。

2)产权地籍。产权地籍是指以保护土地权利人合法权利为目的而建立的地籍，主要记载土地权利人姓名、宗地位置、界址、面积和土地权利内容、来源等。

3)多用途地籍，又称现代地籍。多用途地籍是指以土地产权登记、课税和科学管理、利用和保护土地等多种用途为目的而建立的地籍，它记载有关土地的全部属性。多用途地籍的作用具体归纳如下：

①为土地管理服务。

②为保障土地权属服务。地籍的核心是权属。地籍是记载土地权属界址线、界址拐点位置，以及土地权属来源及其变更的基本依据等的图册。

③为国家的生产和建设服务。完整准确的地籍图册和统计表册，是国家编制国民经济计划，制定相关政策及各项规划的基本依据，是组织工农业生产和进行各项建设的基础。

④为改革土地使用制度服务。

⑤为城镇房地产交易服务。

2.按建立的时序分类

按照建立时序的不同，可将地籍分为初始地籍和日常地籍。

1)初始地籍。指在一定时期内针对某行政辖区内的所有土地进行全面调查后而建立的地籍。

2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍为基础，是对日常土地的数量、质量、权属、用途等状况变化情况而进行修正、补充、完善和更正的地籍。初始地籍和日常地籍是地籍不可分割的完整体系。初始地籍是基础，日常地籍是对初始地籍的补充、修正和更新。

3.按所记载的对象分类

按照记载对象的不同，可将地籍分为农村地籍和城镇地籍。

1)城镇地籍。城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地，以及工矿企业、铁路、交通等的用地。

2)农村地籍。对象是城镇郊区及农村集体所有土地，国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等。

4.按表现形式分类

按照表现形式的不同，可将地籍为常规地籍和数字地籍。

1)常规地籍。地籍最常规的形式就是地籍图和地籍册。

2)数字地籍。采取计算机技术，以数字形式存储常规的图、表、卡、册。

5.按行政管理的层次，分为国家地籍和基层地籍。习惯上将县级以上各级土地行政主管部门所从事的地籍工作称为国家地籍

三、地籍管理概念(掌握)

1.地籍管理的内涵

地籍管理又称为地籍工作，是指国家为取得有关地籍资料和为全面掌握和研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的行政措施。

包括地籍调查、土地确权、土地登记、土地统计和地籍档案管理。

2.地籍管理的核心

地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。地籍管理的核心是土地的权属问题，包括土地的所有权和使用权的确认、变更。

四、地籍管理原则(掌握)

(1)国家制度体系保障原则。

(2)保证地籍资料的连续性、系统性和现势性原则。

(3)保证地籍资料的可靠性和精确性原则。

(4)保证地籍资料的概括性和完整性原则。

五、我国地籍管理的内容(掌握)

(一)土地调查

1.土地调查的内涵

土地调查是以查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况为主要目的而进行的调查。

国家根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查;

土地调查包括下列内容：1)土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况;2)土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况;3)土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。

2007年7月1日起开展第二次全国土地调查。截至2009年上半年全部完成。2009年10月31日为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新

2010年以后，全国每年进行一次土地变更调查，保持调查成果的现势性。

2.土地调查的类型

土地调查可分为土地利用现状调查、地籍调查、土地条件调查、土地动态监测四种类型。

(1)土地利用现状调查

土地利用现状调查是以县为单位，查清村和农、林、牧、渔场，居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线，查清各类用地面积、分布和利用状况。

重点是按土地利用现状分类，查清各类用地的数量及分布，所以土地利用现状调查又称土地数量调查。

根据土地利用现状调查的任务和目的，其调查内容可归纳如下：①)查清土地权属界线和各级行政界线。②查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积。③汇总土地总面积和各分类面积。④编制分幅土地权属界线图和县、乡两级土地利用现状图(岛图)。⑤对土地利用状况作出科学评价。

(2)地籍调查

1)地籍调查是国家依照有关法定程序，以权属调查为核心，采用科学方法，查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况，满足土地登记需要。

地籍调查是指以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。

2)地籍调查的主要目的是：核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况;通过地籍测量获得宗地界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础;为完善地籍管理服务，做好技术准备，提供法律凭证。

3)地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。

①权属调查

权属调查是对土地权属单位的土地权属来源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。界址调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心。

②地籍测量

地籍测量必须遵循“先整体后局部”，“先控制后细部”的原则进行。其主要内容包括地籍平面控制测量及地籍细部测量两大部分。

(3)土地条件调查

土地条件调查的基本内容由土地自然条件调查和社会经济条件调查两部分组成。

①土地自然要素调查，指构成土地的气候、地形、地质、土壤、植被、水文等自然条件因素;

②土地社会经济条件调查。

(4)土地动态监测

土地动态监测是指运用遥感和其他现代科学技术对土地变化情况，特别是城镇建设用地和耕地的变化情况进行连续的监测，为各级政府决策提供准确及时的土地数据。

3.土地调查的方法和成果

土地调查采用全面调查的方法，综合运用实地调查统计、遥感监测等手段。

土地调查形成下列调查成果：1)数据成果;2)图件成果;3)文字成果; 4)数据库成果。

(二)土地登记

1.土地登记概述

地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一;所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。

土地登记，是指将国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

(2)土地以宗地为单位进行登记。

(3)土地登记实行属地登记原则。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

2.土地登记制度类型

根据登记的内容和方式的不同，各国土地登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

1)契据登记制

契据登记制度的理论基础是对抗要件主义。契据登记制的特点包括：

①订立契据即可生效。②登记只是形式审查。③登记不具有公信力④属于动态登记。

2)产权登记制

产权登记制的理论基础是成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

第一、权利登记制。权利登记制的特点包括：

①登记具有强制性。②登记是生效的必要条件。③进行实质性审查。④登记具有公信力。

第二、托伦斯登记制。托伦斯登记制的特点包括：

①土地权利变更不经登记不生效。②进行实质审查。③登记具有绝对公信力。④发给权利证书。

⑤登记机关赔偿责任。

2、我国土地登记制度的特点

我国现行的土地登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下几点：

①属于强制登记。土地使用者、所有者凡不按规定如期申请土地登记，按照非法占地的处理办法论处。

②土地权利经登记受法律保护。

③进行实质性审查。土地登记是一项严肃的法律行为，必须经过严格的审查。

④登记具有绝对公信力。

⑤颁发土地证书。土地登记实行属地登记原则。

3、土地登记类型

A.土地总登记

土地总登记是指，在一定时间内对行政辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

B.土地初始登记

土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

(1)申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

(2)申请出让国有建设用地使用权初始登记。

(4)申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

(5)申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

(6)申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

(7)申请集体土地所有权初始登记。

(8)申请集体建设用地使用权初始登记。

(10)申请集体农用地使用权初始登记。

(11)申请土地使用权抵押登记。

(12)申请地役权登记。

C.土地变更登记

土地变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

申请土地变更登记的情形有：国有建设用地使用权转让;因处分抵押财产而取得土地使用权;因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，土地权利人姓名或名称、地址发生变化;土地的用途发生变更。

D.土地注销登记

土地注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。申请土地注销登记的情形有：依法收回的国有土地的;依法征收的农民集体土地的;因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭的;当事人未办理注销登记的;因自然灾害等原因造成土地权利消灭的;非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的。

E.土地其他登记

土地其他登记是指上述土地登记类型以外的，更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等土地登记。

更正登记。国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。

异议登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项存在错误，而土地登记簿记载的权利人又不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

预告登记。当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定，持转让协议申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

查封登记。查封登记是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

3.土地登记的程序

(1)土地登记申请

1)土地登记申请概述

两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：①土地总登记;②国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记;③因继承或者遗赠取得土地权利的登记;④因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记;⑤因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记;⑥更正登记或者异议登记;⑦名称、地址或者用途变更登记;⑧土地权利证书的补发或者换发;⑨其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

①土地登记申请书

申请书以宗地为单位填写。

②土地登记审批表

审批表以宗地为单位填写。

③土地登记簿

土地登记卡以宗地为单位填写

④土地归户卡。

以土地权利人为单位填写。

⑤填写说明

用　途：按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的二级类填写。

土地分类面积：按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的一级类填写。

权属性质：填写国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权。

分摊面积：共用宗时，各土地使用权人在共用面积内分摊到的土地面积。

建筑容积率：土地权属来源证明文件确定的建筑容积率、建筑密度、建筑限高。

(2)受理

《土地登记办法》第十二条规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：①申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请;②申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正;③申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容;④申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

(3)实地查看

(4)审查

国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

(5)登记

①根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。

土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。

②根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡;

③根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。

土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

土地权利证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书包括：①国有土地使用证;②集体土地所有证;③集体土地使用证;④土地他项权利证明书。

有下列情形之一的，不予登记：①土地权属有争议的;②土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;③未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的;④申请登记的土地权利超过规定期限的;⑤其他依法不予登记的。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

(6)核发土地证书

由登记机关代表政府颁发土地证书。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。

4.土地他项权利登记的内容及特点

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。土地他项权利主要有以下几种类型：地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。

根据《土地登记办法》规定，目前主要是对土地使用权抵押权和地役权进行登记。

第一、土地使用权抵押登记

1)土地使用权抵押的含义和特征

土地使用权抵押是土地使用权人将土地使用权作为财产担保，保证自己或第三人履行债务的行为。

土地使用权抵押具有以下特点：

①用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且已经办理过土地使用权登记手续。

②土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移。

③土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

④土地使用权抵押权不得违背土地使用权出让合同的规定。

⑤土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但转让土地使用权时，应告知抵押权人。

2)土地使用权抵押的政策规定

同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

第二、地役权登记

1)地役权的含义和特征

地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。

地役权具有以下特征：①地役权是按照合同设立的;②地役权是利用他人的不动产;③地役权是为了提高自己不动产的效益;④地役权具有从属性和不可分性。

2)地役权登记的政策规定

在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。

5.土地登记代理的概念及有关要求

土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。

土地登记代理的业务范围包括：1)办理土地登记申请、界址、地籍调查、领取土地证书等。2)收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料。3)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。4)查询土地登记资料。5)查证土地产权。6)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询。7)与土地登记业务相关的其它事项。

开展土地登记代理，应当遵循的原则包括：1)合法原则;2)公平公正原则;3)诚实信用原则;4)等价有偿原则;5)平等自愿原则;6)保密原则。

(三)土地登记信息公开查询

土地登记资料包括两方面内容：①土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图;②原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。

1.土地登记信息公开查询的范围

(1)土地登记结果的查询范围

任何单位和个人都可以依照《土地登记资料公开查询办法》的规定查询。

(2)原始登记资料的查询范围

原始登记资料的查询范围包括：

①土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;

②土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;

③国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

2.不提供查询土地登记信息的范围

有下列情形之一的，查询机关可以不提供查询。但应当自收到查询申请之日起3日内将不提供查询的理由告知查询人：①申请查询的土地不在登记区内的;②查询人未能按照《土地登记资料公开查询办法》规定提交合法的证明文件或者证明文件不齐全的;③申请查询的内容超出本办法规定的查询范围的;④法律、法规规定不提供查询的。

(四)土地权利制度建设

土地权利制度包括土地所有权制度和土地限制物权制度。

(1)土地所有权是土地所有人在不违反法律禁止性规定的范围内对土地的自由支配的权利，是土地所有人对自己土地的自物权。

(2)土地限制物权是指在土地所有权以外，由权利主体对土地在特定目的范围内的支配权，并排除包括所有人在内的其他任何人非法干涉的权利。土地的限制物权主要包括土地的用益物权和土地担保物权。

1)土地用益物权，指对他人所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利，以收益为目的限制物权。

2)土地担保物权，指以土地担保债权实现为目的设定的他物权，主要指土地使用权抵押权。

(五)土地权属争议调处

1.土地权属争议的类型

土地权属争议亦称土地纠纷。可以分为以下几种类型：1)国家所有者与集体所有者之间的权属争议;2)集体所有者之间的权属争议;3)国有使用者之间的权属争议;4)集体使用者之间的权属争议;5)国家所有者与集体使用者之间的权属争议。

2.土地权属争议调处的受理范围和管辖

1)县级人民政府国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。同时，个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

2)设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：①跨县级行政区域的;②同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。

3)省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：①跨设区的市、自治州行政区域的;②争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的;③争议一方为军队，且涉及土地面积较大的;④在本行政区域内有较大影响的;⑤同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。

4)国土资源部调查处理的土地权属争议案件。包括：①国务院交办的;②在全国范围内有重大影响的。

3.土地权属争议调处的程序

土地权属争议首先由当事人协商解决;协商不成的，再申请人民政府处理;当事人对人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

(1)当事人协商解决。

(2)人民政府国土资源行政主管部门调处。

土地权属争议调处程序是：

(1)申请

(2)受理

并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。

(3)调查

(4)调解

土地权属争议调解应坚持以下要求：

①国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。

②调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。

③国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人，并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。

④未达成协议，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。

(5)处理

土地权属争议处理应坚持以下要求：

①国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。

②国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。

③当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

(六)土地利用动态遥感监测

2.土地利用动态遥感监测目的

土地利用动态遥感监测目的包括：1)复核土地变更调查数据;2)为配合土地执法检查提供技术支持;3)为监测城市土地利用规模发展的状况提供资料;4)检查土地利用规划执行情况;5)检查年度土地利用执行情况。

3.土地利用动态遥感监测的主要内容

其主要内容包括：1)土地利用监测;2)土地权属监测;3)土地价格监测;4)土地质量监测。

4.土地利用动态遥感监测常用方法

常用的方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。

5.土地利用动态遥感监测的作用

土地利用动态遥感监测的作用包括：1)保持土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新;2)通过动态分析，揭示土地利用变化的规律，为宏观管理提供依据;3)能够反映规划实施状况，为规划信息系统及时反馈创造条件;4)对一些重点指标进行定时监控，设置预警界线，为政府制订有效政策与措施提供服务;5)及时发现违反土地管理法规的行为，为土地监察提供目标和依据等。

(七)土地统计

1.土地统计概念

目前，土地统计的主要内容包括：土地的类型、面积、质量、分布、权属和利用状况等。

土地统计包括三个方面的含义：土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。

2.土地统计的对象

土地统计的对象是我国的全部土地。

3.土地统计的任务

土地统计从数量方面反映和分析土地自然条件和经济状况及其变化的结果，其主要任务是为维护社会主义土地所有制，充分合理利用土地和制订国民经济计划等

具体而言，土地统计工件包括土地统计设计、土地统计调查、土地统计整理和土地统计分析等几个方面。

(1)土地统计设计

(2)土地统计调查

土地统计调查的具体方式包括：

1)普查 2)重点调查3)抽样调查4)统计报表

(3)土地统计整理

土地统计整理在整个统计过程中起着承前启后的作用。它是土地调查的深入与继续，又是土地统计分析的基础和前提，决定着土地统计资料的科学价值，直接影响着土地统计分析的结论。

(4)土地统计分析

土地统计分析包括：对整理的成果进一步加工，计算各种指标;从总体的特殊性中找到总体的一般表现;对现象的总结判断和评价。

在时间数列分析中，比较常用的速度指标有发展速度、增长速度、平均发展速度和平均增长速度。

1)发展速度：是两个不同时期的发展水平之比，是一种动态相对数，它表明现象的发展程度。

由于采用的基期不同，发展速度又分环比发展速度和定基发展速度。

环比发展速度是本期水平与前一期水平之比;定基发展速度则是本期水平与固定基期水平之比。在数量上，定基发展速度等于相应各期环比发展速度的连乘积。

计算公式：发展速度=比较期水平/基期水平

2)增长速度

增长速度，是增长量与基期水平之比，它反映客观现象增长的相对幅度。由于增长量是本期水平与基期水平之差，因此增长速度又可以根据发展速度来推算。

由于采用的基期不同，增长速度又分环比增长速度与定基增长速度，两种增长速度之间没有直接的换算关系。

增长速度=增长量/基期水平=(本期水平-基期水平)/基期水平=发展速度-1

3)平均发展速度与平均增长速度

平均发展速度，是时间数列中各期环比发展速度的序时平均数。平均增长速度通常用于反映客观现象增减变化的一般幅度，其数值可以平均发展速度为基础计算，即：

平均增长速度=平均发展速度-1

4.土地统计报表

我国土地统计报表按基层土地统计与国家土地统计的层次，分为基层土地统计报表与国家土地统计报表。

(1)基层土地统计报表

基层土地统计报表为基层土地管理服务，为及时准确地完成土地统计年报制度规定的向国家上报的土地变化状况的土地年度统计报表提供服务。

(2)国家土地统计报表

现阶段国家土地统计报表由15种报表组成。按报表所反映的内容可分为两类，一类是反映土地权属、利用、数量及其变更情况的土地情况统计资料，15种表格中，有11种属于此类。另一类是反映土地管理机构情况的。

(八)地籍信息系统管理

地籍信息系统的主要功能有：地籍调查、土地登记、土地统计、地籍档案管理。

1.地籍信息

地籍信息包括：(1)描述土地空间位置及状态的图形数据，如地籍图、宗地图等;(2)描述土地权属、价值、位置的属性数据，如宗地号、面积、地址等。

2.地籍信息系统开发的原则

地籍信息系统开发的原则包括以下五个方面：

1)以建立完整的地籍资料处理模式为前提，而不是单独处理某一类资料;

2)软件运行环境的限制要少，增加实用性;

3)要求系统存储的信息便于更新，查询，能及时提供现势性好的地籍信息;

4)处理好图形与属性数据的连接问题，实现它们之间的双向检索;

5)对地籍信息进行统计与分析，为有关部门提供决策的科学依据。

六、地籍管理的任务(熟悉)

地籍管理是我国土地管理的基础工作和重要措施。当前，地籍管理的主要任务是为国家管理土地、土地使用制度改革和土地管理体制改革服务，具体任务是：

1.完善土地登记制度。

2.健全土地调查、统计制度。

3.完善和贯彻地籍管理的技术规程。

4.建立全国土地利用动态监测体系。

5.建立全国地籍信息网络，实现地籍信息的公开查询、上报、发布的网络化。

七、地籍档案管理的基本要求(熟悉)

1.地籍档案

(2)特点

地籍档案是国土资源档案的重要组成部分，其特点表现在以下几个方面：(1)地籍档案具有数量大、形式多样、保存分散的特点。(2)地籍档案具有成套性的特点。(3)地籍档案具有跨年度、形成周期长的特点。(4)地籍档案具有动态性和现势性的特点。(5)地籍档案具有兼容性的特点。(6)地籍档案具有与资料互相渗透、互相转化的特点。

2.地籍档案管理

地籍档案管理的基本要求有：完整、准确、系统、安全。

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