土地估价师

(3)土地他项权利登记的内容及特点
土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。 土地他项权利主要有以下几种类型：地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。
土地他项权利登记是指在已经登记过土地所有权和使用权的土地上新设定的其他土地权利的登记。根据《土地登记办法》规定，目前主要是对土地使用权抵押权和地役权进行登记。
第一、土地使用权抵押登记
1) 土地使用权抵押的含义和特征
土地使用权抵押是土地使用权人将土地使用权作为财产担保，保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人(抵押权人)可以取得土地使用权变价处分权和就卖得价金优先受偿权。
土地使用权抵押具有以下特点：
①用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且已经办理过土地使用权登记手续。
②土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移。
③土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。既土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
④土地使用权抵押权不得违背土地使用权出让合同的规定。
⑤土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但转让土地使用权时，应告知抵押权人。
2) 土地使用权抵押的政策规定
依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。
因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。
土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
第二、地役权登记
1) 地役权的含义和特征
地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
地役权具有以下特征：①地役权是按照合同设立的；②地役权是利用他人的不动产；③地役权是为了提高自己不动产的效益；④地役权具有从属性和不可分性。
2) 地役权登记的政策规定
在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。
供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。
已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
例题：土地抵押权、地役权由(    )登记，核发土地他项权利证明书。
A．乡级以上人民政府国土资源行政主管部门    B．乡级以上人民政府   
C．县级以上人民政府国土资源行政主管部门    D．县级以上人民政府
答案：C
解析：土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
(4)土地登记代理的概念及有关要求
土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。
土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。国家对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行执业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格证书制度统一规划。
土地登记代理的业务范围包括：1）办理土地登记申请、界址、地籍调查、领取土地证书等。2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料。3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。4）查询土地登记资料。5）查证土地产权。6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询。7）与土地登记业务相关的其它事项。
开展土地登记代理，应当遵循的原则包括：1)合法原则；2) 公平公正原则；3) 诚实信用原则；4)等价有偿原则；5) 平等自愿原则；6)保密原则。
3．土地登记信息公开查询
依据：国土资源部令第14号《土地登记资料公开查询办法》
土地登记资料包括两方面内容：①土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；②原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。
(1)土地登记信息公开查询的范围
1)土地登记结果的查询范围
任何单位和个人都可以依照《土地登记资料公开查询办法》的规定查询。
2)原始登记资料的查询范围
原始登记资料的查询范围包括：
①土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；
②土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；
③国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。
(2)不提供查询土地登记信息的范围
有下列情形之一的，查询机关可以不提供查询。但应当自收到查询申请之日起３日内将不提供查询的理由告知查询人：①申请查询的土地不在登记区内的；②查询人未能按照《土地登记资料公开查询办法》规定提交合法的证明文件或者证明文件不齐全的；③申请查询的内容超出本办法规定的查询范围的；④法律、法规规定不提供查询的。
(3) 土地登记信息公开查询的方式
土地登记信息公开查询的方式包括：手工查询、计算机查询或手工查询和计算机查询并行的方式。
(4) 土地登记信息查询收费
土地登记信息查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。
4．土地权利制度建设
土地权利制度包括土地所有权制度和土地限制物权制度。
(1)土地所有权是土地所有人在不违反法律禁止性规定的范围内对土地的自由支配的权利，是土地所有人对自己土地的自物权。
(2)土地限制物权是指在土地所有权以外，由权利主体对土地在特定目的范围内的支配权，并排除包括所有人在内的其他任何人非法干涉的权利。土地的限制物权主要包括土地的用益物权和土地担保物权。
1)土地用益物权，是指对他人所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利，是以收益为目的的限制物权。我国民法中的土地用益物权包括国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、“四荒”土地使用权等。《物权法》中规定，土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
2)土地担保物权，是指以土地担保债权实现为目的设定的他物权，主要指土地使用权抵押权。土地使用权抵押的目的是以土地使用权的价值担保资金的融通，加速土地的开发和利用。
注：四荒”是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)。
5．土地权属争议调处   
依据：《土地管理法》；2003年3月1日起施行的国土资源部令第17号《土地权属争议调查处理办法》。
土地权属争议是指因土地所有权和土地使用权，以及其他有关土地的权利归属问题而发生的争议。《土地权属争议调查处理办法》规定，土地权属争议，是指土地所有权或者使用权归属争议。
（1）土地权属争议的种类
土地权属争议亦称土地纠纷。可以分为以下几种类型：1)国家所有者与集体所有者之间的权属争议；2)集体所有者之间的权属争议；3)国有使用者之间的权属争议；4)集体使用者之间的权属争议；5)国家所有者与集体使用者之间的权属争议。
（2）土地权属争议调处的受理范围和管辖
1)县级人民政府国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。同时，个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。
2)设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：①跨县级行政区域的；②同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。
3)省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：①跨设区的市、自治州行政区域的；②争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的；③争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；④在本行政区域内有较大影响的；⑤同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。
4)国土资源部调查处理的土地权属争议案件。包括：①国务院交办的；②在全国范围内有重大影响的。
（3）土地权属争议调处的程序
依据《土地管理法》规定，土地权属争议首先由当事人协商解决；协商不成的，再申请人民政府处理；当事人对人民政府的处理决定不服的，

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