土地估价师

土地估价实务精讲班第6讲讲义

例题3

例题3

(1)估价对象不动产简介
例中不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下：

土地面积：8400㎡。

建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计：15000㎡

其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％；不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元；管理费为建筑物造价的2％。
(2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8％。
(3)估价期日：2005年9月30日。
(4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。
(6)估价过程：
①计算总收益：
租金总额：
82．8×12＝993．60(万元)
押金运用收益：
21．8×0．07(利率)=1. 53(万元)
空房等损失额：以1个月的租金计，计为82．8(万元)
则年总收益合计为：912．33(万元)。
②计算总费用：
折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。
主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元)
设备：4800×0．35×1／10＝168(万元)
小计：230．40(万元)
维持管理费：按建筑物造价的2％计：
4800×0．02＝96．00(万元)
租税：54．65(万元)
保险费：0．48(万元)
总费用合计为381．53(万元)
③计算纯收益：
纯收益＝总收益一总费用＝912．33－381．53＝530．8(万元)
④计算收益价格：
不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原率×[1一1/(1+综合还原率)50]
=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝6493．53(万元)
(7)估价结果：确定不动产总收益价格为6493．53(万元)。
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利用收益还原法评估承租土地使用权价格

利用收益还原法评估承租土地使用权价格

1．承租土地使用权的概念

承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。其中国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。

2．利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：

P=PR/r[1—1/（1+r）n]

式中：P——承租土地使用权价格；

PR——赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；

r=r1L+（r2+d）B

r——承租土地使用权还原率；

n——收益年期；

由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。

例题4

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。

采用差额租金还原法计算如下：

(1)计算年租金差额(租金盈余)

根据题意，在余下的10年租期内，租金不再调整，每年均为8万元，而市场同类商业用地年租金为10万元，因此年租金差额(租金盈余)为：

PR＝10—8＝2万元

(2)题目给定承租土地使用权还原率为8％；

(3)计算承租土地使用权价格

承租土地使用权价格＝2/8%×[1-1/(1十8％)10]＝13.42万元。

本章小结：

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。它包括了各种计算、相关概念及理论。是历年考试的重点，需要重点把握。

1．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为6％，则承租土地使用权价格为( )万元。(2002年真题)

A．12．64
B．15
C. 33．33
D. 50

答案：(A)

解析：(1)计算年租金差额(租金盈余)

根据题意，在余下的5年租期内，租金不再调整，每年均为5万元，而市场同类商业用地年租金为8万元，因此年租金差额(租金盈余)为：

PR＝8－5＝3万元

(2)题目给定承租土地使用权还原率为6％；

(3)计算承租土地使用权价格

承租土地使用权价格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64万元。

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