土地估价师

1、下列关于办公用地的说法正确的是（）

A、一般来说，办公用地价格介于住宅用地和商业用地之间

B、办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅小

C、运用市场比较法评估时，多数是以商场地价为参照

D、一般来说办公用地宜采用市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法估价

【答案】A

【解析】办公用地介于住宅用地和商业用地之间，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价、办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大、||运用基准地价系数修正法和市场比较法评估时，很多经济不够发达的地方的基准地价是以住宅价格为参照，因此在评估过程中要考虑办公用地的影响因素与住宅的差异

2、下列关于教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的说法有误的是（）

A、此类用地考虑的是整体收益

B、参照工业用地基准地价进行评估，要考虑年期和用途进行加价修正

C、该类用地所处位置多位于市（县、镇）中心

D、参照商业、住宅的基准地价进行估价，要考虑年期和用途进行减价修正

【答案】B

【解析】（一）教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心、（二）教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定、（三）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、||收益还原法（有收益或潜在收益）及基准地价系数修正法评估、（四）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用：1、采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益

3、下列不属于基础设施用地特点的是（）

A、数量多

B、面积大

C、分布广

D、无法单宗地测算收益

【答案】B

【解析】基础设施用地的特点是：数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益

4、基础设施用地评估可以选用的估价方法有（）

A、市场比较法

B、成本逼近法

C、收益还原法

D、路线价法

【答案】B

【解析】基础设施用地估价宜选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估

 

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