土地估价师

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简述题：第4题.

(二)这是某土地估价技术报告中的总述和估价对象描述及地价因素分析部分，请挑出其中的错误，并说明理由。

第一部分 总述

一、土地估价项目名称(略)

二、委托方(略)

三、受托方(略)

四、土地估价目的(略)

五、土地估价依据(略)

六、土地估价基准日(略)

七、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次估价价格定义如下：待估土地实际土地用途为商业用地，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估土地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，土地实际开发程度达到土地红线外“五通”、红线内“六通一平”，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地价格。

八、土地估价结果

单位地价：6737.37元/m2;

总地价：553.77万元

(币种：人民币)

九、需要特别说明的事项

(一)土地估价的前提条件和假设条件

(1)待估土地的土地开发程度设定为土地红线外“五通(通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内场地平整，土地使用年限设定为商业用地，出让后剩余使用年限37.25年。

(2)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。

(3)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(4)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(5)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。

(6)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。

(二)需要说明的其他事项

(1)本次估价所依据的土地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。

估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准;估价对象土地面积以×××公司地上一层抵押勘测定界图所载面积821.9m2为准。

(2)关于土地使用年限的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年限，设定土地使用年限为该用途法定最高出让年限40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为37.25年。

(3)估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

(4)本报告由×××估价公司负责解释。

(5)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。

(6)本估价报告复印件及报告缺页均无效。

(7)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。

十、土地估价师签字(略)

十一、土地估价机构(略)

2003年8月7日

第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析

一、土地估价对象

1.土地登记状况

待估土地位于×××市×××路，其四至状况为：东：×××公司;南：×××路;西：×××胡同;北：×××超市。待估土地为×××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次估价为其中部分用地，即土地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。

2.土地权利状况

待估土地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为×××公司于2000年12月以出让方式取得的。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至估价基准日，剩余土地使用年限37.25年。

3.土地利用状况

待估土地原为×××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由×××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2,土地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积为2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层建筑面积均为2908m2。

二、地价影响因素分析

(一)区域因素(略)

(二)个别因素(略)

解析：

存在以下错误。

1.缺少估价日期。

2.地价定义中缺少估价基准日的设定，且未说明是什么权利下的土地价格。

3.估价结果无大写。

4.缺少估价结果一览表。

5.待估土地的剩余使用年限即本报告的设定年限计算错误，应为36.75年。

6.需要特殊说明的事项中缺少估价报告的使用有效期限。

7.缺少估价机构负责人签字。

8.土地登记状况中：缺少地籍图号、土地号的描述。

9.缺少土地级别的描述。

10.土地权利状况中缺少他项权利的描述。

11.出让土地未说明出让金数额。

12.缺少一般因素描述。

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