土地估价师

土地估价报告改错题

五、共1题，40分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

公司位于××区××路××号用地地价评估

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价对象

估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。

五、估价目的

本次评估是委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据

六、估价依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

（4）《城镇土地估价规程》。

（5）《土地估价报告规范格式》（1996）

（6）××省关于土地管理的法律、法规。

（7）评估委托书

（8）估价对象《房屋所有权证》

（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度不场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十多年的土地价格。

八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。

九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595.58平方米

单位面积地价；4485.25元/平方米

总地价：2671325元

大写：（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟参佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

（1） 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，苈条件发生改变，则本结果应作相应调整。

（2） 本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师答名 （略）

十三、土地估价机构 （略）

二○○○年一月十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1. 土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用（××）字第××号，土地面积为595.58平方米，东至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2. 土地权利状况

估价对象是××公司以划拨公式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公。建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%。

二、地价影响因素分析

（一） 区域因素 （略）

（二） 个别因素（略）

第三部分 土地估价

一、估价原则

1、最有效使用原则　（略）

2、贡献原则　（略）

3、变动原则　（略）

4、合法原则　（略）二、估价方法与估价过程

（一） 估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

（二） 估价过程

1、收益还原法

（1）计算估价对象总楼价：

计算公式为：P=a/r×[1-1/（1+r）n]

其中：P为总楼价。

a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。

r为综合还原率

n为房地尚可使用年限

估价对象上上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物的重置单价为700元/平方米，残值等于0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。

（2）确定客观租金：

应用市场比较法确定客观租金。

①选择可比实例：

根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。（略）

②影响租金因素修正（略）

③客观租金的计算及确定

比准价格A=243.60元/平方米

比准价格B=233.40元/平方米

比准价格C=249.09元/平方米

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：

客观租金=（243.60+233.40+249.09）÷3=242.03元/平方米

（3）计算房地总收益：

年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元

（4）计算年总费用

①管理费：

根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：

房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元

②维修费：

根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2%

即：

房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元

③保险费：

根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即：

房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元

④房屋年折旧额：

房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元

⑤租金损失：

根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：

租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21元

年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22元

（5）房地年纯收益：

房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用

=564317.15-118308.22=446008.93元

（6）确定综合还原率：

采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。

（7）计算总楼价：

P=a/r×[1-1/（1+r）n]=446008.93/10%×[1-1/（1+10%）45]=4398900.39元

（8）房屋现值

房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112元

（9）总地价

总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市场比较法

（1）选择房地出售实例：

估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：

基本情况 估价对象 实例A 实例B 实例C

交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖

交易时间 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月

交易价格（万元） 310 260 275

交易情况 正常 正常 正常 正常

土地使用年期 40年 40年 40年 40年

土地用途 商业 商业 商业 商业

用地面积（㎡） 651.67 496 385 442

容积率 4.90 4.75 4.80 4.90

建筑面积（㎡） 2914.5 2356 1848 2187.9

重置单价（元/㎡） 680 580 600 580

成新率 75 80 75 70

（2）房屋占地地价计算

①房屋现值计算：

房屋现值=房屋重置价×成新率

实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184元

实例B房屋现值=600×1848×75%=831600元

实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40元

②实例地价计算：

据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则；

单位地价=（房屋交易所-房屋现值-卖方应支付的税费）/房屋用地面积

实例A单位面积地价=（3100000-1093184-3100000×8.5%）/496

=3514.75元/平方米

实例B单位面积地价=（2600000-831600-2600000×8.5%）/385

=4019.22元/平方米

实例C单位面积地价=（2750000-888287.40-2750000×8.5%）/442

=3683.17元/平方米

③比较因素条件指数：

分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：

比较因素 估价对象 比较实例A 比较实例B 比较实例C

地价指数 110 105 100 108

商业繁华程度 100 94 100 96

交通条件 100 97 100 101

临街宽度 100 98 96 95

临街深度 100 103 108 100

④因素修正系数：

根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：

比较因素 比较实例A 比例实例B 比例实例C

交易期日修正 110/105 110/100 110/108

商业繁华程度 100/94 100/100 100/96

交通条件 100/97 100/100 100/101

临街宽度 100/98 100/96 100/95

临街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤计算比准价格：

将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：

比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103

=4000

（责任编辑：中大编辑）