土地估价师

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第八章 土地估价的原则

考点1：土地估价原则

1、 土地价格是由其效用、相对稀缺性、有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。

2、 土地估价的基本原则：

(1) 替代原则：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。市场比较法是以替代原则为基础。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。是估价原则的中心内容之一。

(2) 预期收益原则：过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。剩余法、收益还原法，都是预期收益原则的应用。

(3) 最有效使用原则：最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关。最有效使用以预测原则和变动原则为基础。

(4) 报酬递增、递减原则。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加;但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则，可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。这一原则与最有效使用原则密切相关。

(5) 需求与供给原则：供求均衡规律：供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争;同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实现完全部争，其价格的独占倾向性较强。需求与供给方都不容易了解何处有供给和需求信息。替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。供需原则是以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础。

(6) 竞争和超额利润原则。土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争。竞争主要是在需求者之间进行。竞争原则与替代原则密切相关。收益还原法估价的基础之一。

(7) 贡献原则：土地的贡献具有优先性和特殊性，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格;也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

(8) 变动原则：在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素、个别因素。变动原则与预测原则密切相关。

(9) 协调原则。在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景

1、 土地估价的价值标准，是土地估价的基本理论问题。市场价值理论确定了市场价值是土地估价时所采用的价格标准，是土地估价的基本准则。

2、 市场价值的基本要素：效用：稀缺性、欲望、实际购买力。

3、 土地的价值形态：

(1) 公开市场价值：具备的条件：以土地交易双方均充分了解交易土地的特点及其市场行情为前提;是交易土地在市场上公开足够长的时间;是有多个卖家、买家时的成交价;是最可能实现的价格。

(2) 成本：土地的成本包括土地取得费、开发费、建筑物的建筑安装费用、销售费、法律服务费、融资成本、利润。

(3) 价格：价格是价值的反映。

(4) 使用价值：土地一般同时具有使用价值和市场价值。

(5) 账面价值：账面价值是土地的历史成本减去其已提取的折旧，是以成本分摊和补偿为目的的，不能反映土地的现实价格。实际上，土地的历史成本是购进时的市场价值，从价值的变化特点来看，账面价值是随着时间的推移而减少的。

(6) 投资价值：投资价值反映特定投资者与一项投资间的主观关系，是投资者考虑某项投资满足其欲望、需求或投资目的的感觉及愿意为该投资所支付的价格。

(7) 清算价值：土地的清算价值的高低决定于清算条件和土地的通用性，当土地通用性好即用途广泛且有一定的拍卖时间时，清算价值一般可接近市场价值。

(8) 贷款价值：是土地市场的五至七折

(9) 投保价值：不包括土地的价值，主要是建筑物在市场条件下重新建造的完全价值，是以市场价值为基础的。

4、 市场价值是土地估价的标准

(1) 土地估价业务的性质主要是满足土地市场交易的需要，为土地市场交易提供专业化的咨询服务。

(2) 在市场经济条件下，土地资源配置是遵循市场规律的。

(3) 土地估价的操作也离不开市场价值。估价的依据来源于市场。

(4) 市场价值标准也是对土地其他价值形态评估的客观要求。

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（责任编辑：lqh）

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