土地估价师

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简述题：第1题.

(一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

【问题】

1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?

2.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题。

3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法?简述所用方法的基本程序。

4.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。

5.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些?简述其技术路线。

解析：

1.(1)注重预期风险;(2)分析市场变现能力;(3)考虑抵押期间的耗损;(4)测算成本构成。

2.(1)年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年。(2)地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。(3)特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。

3.可选择市场比较法和成本逼近法。

(1)市场比较法的估价程序。

收集交易资料;选取比较交易实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正、交易日期、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正;求取比准价格。

(2)成本逼近法的估价程序。

①收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A;

②收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B;

③收集待估宗地所处区域土地开发费用资料，计算土地开发费用C;

④收集利息率，计算投资利息D;

⑤收集投资利润率，计算投资利润E;

⑥收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F;

⑦收集当地土地还原率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原率)土地使用年期]计算土地价格。

4.可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。

5.特点是：强制处分;快速变现;消费者心理因素;购买者的额外支出等造成的价格变化。

技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。

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（责任编辑：中大编辑）

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